民泊ができる用途地域とは？法律別の営業可能エリアと調べ方を解説

民泊を始める前に必ず確認しなければならないのが「用途地域」です。都市計画法で定められた用途地域によって、民泊の営業可否が決まります。せっかく物件を購入・契約したのに、用途地域の制限で民泊ができなかったという失敗を避けるため、事前の確認が不可欠です。この記事では、用途地域の基本から、民泊の種類別に営業可能なエリア、確認方法まで分かりやすく解説します。

用途地域とは何か

用途地域は民泊運営に直接関わる重要な規制なので、基本を理解しましょう。

用途地域の目的と13種類の分類

用途地域とは、都市計画法に基づいて市街化区域内の土地利用を制限する制度です。住宅、商業施設、工場など、それぞれの地域で建てられる建物の種類が定められており、無秩序な開発を防ぎ、良好な都市環境を維持する目的があります。

用途地域は全13種類あり、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。住居系は第一種低層住居専用地域から準住居地域まで8種類、商業系は近隣商業地域と商業地域の2種類、工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類です。それぞれの用途地域によって建築できる建物の種類や規模が細かく決められているため、民泊営業の可否も大きく影響を受けます。

用途地域が設定されていない地域

すべての土地に用途地域が設定されているわけではありません。用途地域は主に市街化区域内に指定されており、市街化調整区域や非線引き区域、都市計画区域外では指定がないケースがあります。

用途地域が指定されていない地域では、建築基準法の用途制限が適用されず、原則として民泊営業も可能です。ただし、自治体独自の条例で規制されている場合もあるため、必ず事前確認が必要となります。また、用途地域未指定エリアでも、消防法や建築基準法の構造基準は適用されるため、これらの要件は満たさなければなりません。

用途地域と建築基準法の関係</h3>（300文字）

用途地域は建築基準法と密接に関連しています。建築基準法では、旅館業を営む施設は「ホテル・旅館」という用途に分類され、用途地域ごとに建築可否が定められています。例えば、第一種低層住居専用地域ではホテル・旅館の建築が原則禁止されているため、旅館業法の許可を取得して民泊を営むことはできません。

一方、民泊新法に基づく届出民泊は「住宅」として扱われるため、用途地域の制限を受けにくい特徴があります。このように、民泊の法的位置づけによって用途地域の影響が異なります。自分が目指す民泊形態と用途地域の関係を正しく理解しておくことが大切です。

民泊の種類別・営業可能な用途地域

民泊には旅館業法、民泊新法、特区民泊の3種類があり、それぞれ営業できる用途地域が異なります。自分が目指す民泊形態と物件を照らし合わせましょう。

旅館業法（簡易宿所）で営業できる地域

旅館業法に基づく簡易宿所は、建築基準法上「ホテル・旅館」に分類されるため、営業できる用途地域が限られます。

用途地域		簡易宿所の営業
商業系	近隣商業地域	〇 営業可能
	商業地域	〇 営業可能
工業系	準工業地域	〇 営業可能
住居系	準住居地域	〇 営業可能
	第一種住居地域	△ 床面積3,000㎡以下なら可能
	第二種住居地域	△ 床面積3,000㎡以下なら可能
	第一種・第二種低層住居専用地域	✕ 営業不可
	第一種・第二種中高層住居専用地域	✕ 営業不可
	田園住居地域	✕ 営業不可
	工業地域	✕ 営業不可
	工業専用地域	✕ 営業不可

旅館業法は年間を通じて営業できるメリットがある反面、用途地域の制限が厳しいため、物件選びの際は必ず用途地域を確認しましょう。

民泊新法で営業できる地域

民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく民泊は、「住宅」として扱われるため、用途地域の制限をほとんど受けません。住居系の用途地域を含め、ほぼすべての用途地域で営業可能です。住居系地域も含まれますが、年間営業は180日までに制限されており、通年営業はできません。

さらに、自治体によっては独自の条例で営業を制限している場合があります。住居専用地域で平日のみ営業可、学校周辺での営業禁止などです。特に厳しい例として、京都市では住居専用地域での営業が1月中旬から3月中旬の約60日間のみに制限されるなど、地域ごとの規制に注意が必要です。

特区民泊で営業できる地域

特区民泊（国家戦略特別区域法に基づく民泊）は、国が指定した特定のエリアでのみ営業できる制度です。東京都大田区、大阪府・大阪市、福岡県北九州市など、限られた自治体が特区として認定されています。

特区民泊では、用途地域による制限が比較的緩和されており、住居系の地域でも営業可能なケースが多くあります。ただし、最低宿泊日数が2泊3日以上に設定されているため、短期利用には向きません。また、特区として指定されていても、自治体ごとに細かい規制があり、営業可能エリアが限定されている場合もあります。

住居専用地域での営業可否

住居専用地域で民泊を検討する場合、法律上の可否だけでなく、実際の運営可能性も考える必要があります。静かな環境を守る地域のため、宿泊者の出入りや騒音に対して近隣から反対されやすく、自治体条例で営業期間が制限されることもあります。法律上は営業可能でも、実質的に収益を上げにくい場合もあるため、物件選びでは周辺環境や近隣の理解を慎重に確認することが大切です。

用途地域の調べ方

物件の用途地域は、自治体のウェブサイトや窓口で確認できます。複数の方法を使って正確な情報を入手しましょう。

自治体の都市計画図・GISサイトで確認

最も手軽な方法は、自治体の公開している都市計画図やGIS（地理情報システム）サイトを利用することです。住所や地番を入力するだけで用途地域や建ぺい率、容積率、高度地区などを確認できます。東京都なら「東京都都市計画情報等インターネット提供サービス」、大阪市なら「マップナビおおさか」が便利です。ただし、境界付近の物件は地図だけで正確に判断できないことがあるため、窓口での確認もおすすめです。

用途地域マップで検索

民間企業が提供する用途地域マップサービスも活用できます。不動産ポータルサイトでは、物件情報と一緒に用途地域を確認できる機能があり、「用途地域マップ」などで検索すれば全国の情報を調べられるウェブサービスもあります。これらのサービスは自治体の公式情報をもとに作成されていますが、更新のタイミングによるズレがある場合もあるため、最終確認は必ず自治体で行い、公式情報と照らし合わせるとより正確です。

自治体窓口への問い合わせ

最も確実な方法は、自治体の都市計画課や建築指導課に直接問い合わせることです。窓口では、用途地域だけでなく、民泊営業に関する条例規制や特別用途地区の有無なども確認できます。電話での問い合わせも可能で、地番や住所を伝えると正確な情報が得られます。都市計画証明書を発行してもらえば公式書類として利用でき、物件購入や融資申し込みの際にも役立つでしょう。

用途地域以外の確認すべき規制

用途地域だけでなく、自治体独自の条例や特別用途地区など、他にも確認すべき規制があります。

自治体条例による営業日数・区域制限

民泊新法では年間180日までの営業が認められていますが、自治体の独自規制でさらに厳しい制限を設けているケースがあります。軽井沢町では、町の基準により民泊施設の設置を町内全域で認めない方針を示しており、長野県条例によって実質的に年間約32日程度しか営業できない状況です。

また、学校や保育施設の周辺100メートル以内では営業を制限する自治体も見られます。このような独自規制は用途地域とは別に設定されているため、用途地域と自治体条例の両方を確認する必要があります。自治体のウェブサイトで民泊に関する条例を探すか、担当窓口に直接問い合わせて、営業可能な期間やエリアを明確にしておきましょう。

特別用途地区の影響

特別用途地区とは、用途地域の指定を補完するために設けられる地区で、特定の建築物の建築を制限または緩和する制度です。例えば、文教地区では学校周辺の環境を守るため、旅館やホテルの建築が制限される場合があります。このように地区指定がある場合、用途地域では営業可能でも、特別用途地区の規制によって民泊ができないケースがあります。物件の所在地に特別用途地区の指定があるかどうかは、自治体の都市計画図で確認できるため、用途地域と合わせて必ずチェックをしましょう。

マンション管理規約の確認

分譲マンションで民泊を始める場合、用途地域や法令だけでなく、マンションの管理規約も確認が必要です。多くのマンションでは、管理規約で民泊を禁止する条項が盛り込まれています。国土交通省のモデル規約でも、民泊を禁止する条文が示されており、これに従って規約を改正する管理組合が増えています。管理規約で民泊が禁止されている場合、法律上は可能でも実際には運営できません。また、規約に明記されていなくても、理事会や総会で民泊反対の決議がされる可能性もあります。物件購入前や賃貸契約前に、必ず管理規約を確認し、民泊運営が可能か確認しましょう。

消防法・建築基準法の要件

用途地域や条例で民泊が認められていても、消防法や建築基準法の要件を満たさなければ営業できません。消防法では、延床面積や収容人数に応じて、消火器、誘導灯、自動火災報知設備などの設置が義務付けられています。特に旅館業法の簡易宿所では、これらの設備が必須となるケースが多いです。また、建築基準法では、避難経路の確保や内装の不燃化など、構造面での基準も定められています。これらの要件を満たすには、追加の工事費用が必要になる場合もあるため、事業計画の段階で見積もりを取っておくことが重要です。消防署や建築指導課に事前相談し、必要な設備や工事内容を確認しましょう。

まとめ

民泊の営業可否は用途地域によって決まります。用途地域は用途地域マップや自治体の都市計画図で調べられますが、最終的には自治体窓口で確認するのが確実です。また、用途地域だけでなく、特別用途地区や自治体条例による営業制限、マンション管理規約、消防法・建築基準法の要件も必ず確認しましょう。複数の規制を総合的にチェックすることで、スムーズな民泊開業が実現できます。