民泊の180日ルールを徹底解説！日数の数え方と収益を上げる対策法

民泊新法で運営する場合、年間180日しか営業できないという制限があります。ホテルのように毎日営業できないため、収益計画を立てる際は必ずこのルールを考慮する必要があります。しかし、180日の正しい数え方や、制限内で収益を最大化する方法を知れば、十分な利益を上げることも可能です。この記事では、180日ルールの詳細と、限られた日数で稼ぐための戦略を解説します。

民泊の180日ルールとは

180日ルールは、民泊新法による年間営業日数の上限です。なぜこの制限が設けられたのか、基本的な内容を理解しましょう。

180日ルールの定義と対象

180日ルールは、住宅宿泊事業法（民泊新法）で届出した民泊が、1年間に営業できる日数を180日以内にする決まりです。1年のカウントは毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までで、その期間に宿泊を受け入れた日数が180日を超えてはいけません。旅館業法で許可を取った簡易宿所や、国家戦略特区の特区民泊はこの制限の対象外で通年営業できます。届出する場合はこの180日を前提に収支計画を立て、自治体の条例や定期報告の有無も事前に確認しておきましょう。

180日ルールが導入された3つの理由

180日ルールが導入された背景には、主に3つの理由があります。

まず、住宅と宿泊施設の区別を明確にする必要があったためです。民泊新法は「住宅を活用した宿泊事業」という位置づけであり、年間の半分以上を宿泊事業に使う場合、もはや住宅とは言えないと判断されました。次に、近隣住民とのトラブル防止という目的があります。年中営業する施設が住宅地に増えれば、騒音やゴミ問題で住環境が悪化する恐れがあります。

最後に、既存のホテル・旅館業界への配慮です。設備投資や人件費がかかるホテル・旅館と、民泊が無制限に競争すれば不公平になるという意見から、一定の制限が設けられました。

民泊新法の設備・居住要件

民泊新法で営業するには、180日ルールに加えて、施設が「住宅」としての要件を満たす必要があります。具体的には、台所、浴室、トイレ、洗面設備が設置されていることが必須です。住宅ではない物件は、民泊新法の届出はできず、旅館業法の許可が必要になります。また、家具や寝具が適切に備えられており、実際に人が居住できる状態であることも求められます。さらに、定期的な清掃や換気が行われ、衛生管理が適切に維持されていることも条件です。これらの要件を満たすことで、初めて「住宅を活用した民泊」として認められ、民泊新法の届出が可能になります。

180日の正しい数え方とカウント方法

営業日数は正午を基準にカウントされます。誤解しやすいポイントもあるため、正確な計算方法を把握しておきましょう。

180日の計算期間（事業年度の考え方）

民泊新法における営業日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを1事業年度として計算されます。つまり、180日という上限は暦年（1月1日～12月31日）ではなく、この独自の事業年度内で管理しなければなりません。例えば、2025年4月1日正午から2026年4月1日正午までの期間で、合計180日以内に収める必要があります。この期間管理を誤ると、知らないうちに上限を超過してしまう恐れがあるため、事業年度の開始日と終了日を正確に把握しておくことが重要です。カレンダーアプリや管理ツールに事業年度の開始日を登録しておくと、期間管理がしやすくなります。

チェックイン・アウト時間と日数カウント

民泊の営業日数は、正午時点で宿泊者が滞在しているかでカウントされます。これは、物件ごとにチェックイン・チェックアウトの時間が異なるため、基準を統一する必要があるからです。例えば、4月1日15時チェックインで4月3日10時チェックアウトなら、4月1日と2日の2日間が営業日数としてカウントされます。4月3日13時にチェックアウトすれば3日間になります。日帰り利用は営業日数に含まれません。チェックイン・チェックアウトの時間設定を工夫すれば、営業日数を最適化できるでしょう。

営業日数管理ツール

180日の営業日数を正確に管理するには、専用のツールやシステムを活用するのが効果的です。多くの民泊管理システムには営業日数を自動カウントする機能があり、予約サイトと連携すれば予約ごとに自動更新されます。観光庁の民泊制度ポータルでも管理のポイントが解説されているため、参考にすると良いでしょう。エクセルでの自作も可能ですが、計算ミスのリスクがあるため、自動化されたツールの利用がおすすめです。

定期報告の義務と虚偽報告のリスク

民泊新法では、届出事業者に対して定期的な営業日数の報告が義務付けられています。この報告を怠ったり、虚偽の内容を報告したりすると、業務改善命令や業務停止命令の対象となる可能性があるため注意が必要です。また、実際の営業日数が報告内容と大きく異なる場合、行政による立ち入り調査が行われることもあります。虚偽報告が発覚すれば、罰金や刑事罰が科される可能性もあるため、正確な記録と誠実な報告が欠かせません。日々の営業記録をしっかり残し、報告期限を守ることが重要です。​​​​​​​​​​​​​​​​

180日を超えた場合の罰則

180日を超えて営業すると、民泊新法違反ではなく旅館業法違反として扱われます。罰則の内容を知っておきましょう。

旅館業法違反としての扱い

民泊新法で届出をしながら180日を超えて営業すると、民泊新法の範囲を逸脱したとみなされ、旅館業法の無許可営業として扱われます。民泊新法は「住宅を活用した一時的な宿泊事業」という前提のため、180日を超えると住宅ではなく旅館業施設と判断されるためです。

旅館業法では、許可なく宿泊施設を営業することが禁止されており、違反した場合は厳しい罰則が科されます。つまり、民泊新法を守らなければ届出が無効となり、無許可で旅館業を営んでいる違法状態になってしまいます。この点を軽く考えて営業を続けると、取り返しのつかない事態に陥るリスクがあるでしょう。

具体的な罰則内容

旅館業法違反として摘発された場合、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。行政からは業務停止命令や届出の取り消し処分を受け、民泊の営業を継続できなくなります。違反が悪質と判断されれば、今後一定期間は民泊事業を営めなくなることもあります。さらに、違法営業中に発生したトラブルや事故については、保険が適用されないケースがあり、損害賠償責任を全額自己負担しなければなりません。金銭的な損失だけでなく、社会的な信用も失うことになるため、180日ルールは必ず守りましょう。

バレる原因と行政の監視体制

180日ルール違反は、さまざまな経路で発覚します。頻繁に宿泊者が出入りする様子は目立ちやすく、周辺住民から自治体に通報されるケースが少なくありません。住宅宿泊事業では2か月ごとの営業日数報告が義務付けられており、報告内容と実態が合わなければ行政が調査に入ります。予約サイトの公開カレンダーや口コミ（連続稼働の履歴や宿泊者の投稿）から年間を通じた営業実態が明らかになる場合もあり、自治体によっては定期的に立ち入り調査を行い、帳簿や予約記録を確認することもあります。「バレないだろう」という考えは通用しないため、必ずルールを守って運営をしましょう。

180日制限を回避・補完する方法

180日の制限を超えて運営したい場合は、旅館業許可を取得するか、他の活用方法を組み合わせる必要があります。

旅館業法の簡易宿所許可を取得する

年間を通じて民泊を営業したい場合は、旅館業法の簡易宿所許可を取得する方法があります。簡易宿所の許可を取得すれば、180日の制限がなくなり、通年営業が可能です。ただし、消防設備の設置や建築基準法・衛生基準への適合など厳しい要件があり、住居専用地域では許可が下りないケースも少なくありません。初期投資は数十万～百万円以上かかりますが、長期的に安定した収益を狙う場合は検討する価値があります。

マンスリーマンションとの併用

180日を使い切った後や閑散期には、マンスリーマンションとして30日以上の長期賃貸で運営する方法があります。30日以上の賃貸借契約は旅館業法や民泊新法の適用外となるため、180日制限に影響しません。例えば、繁忙期の6ヶ月間は民泊として運営し、残りの6ヶ月間はマンスリーマンションとして貸し出せば、年間を通じて収益を得られます。ビジネス出張者や長期滞在の旅行者、転勤者などをターゲットにすれば、一定の需要が見込まれるでしょう。ただし、マンスリー契約では家賃が民泊より低めになる傾向があるため、収益性は下がる点に注意が必要です。

レンタルスペースとしての活用

民泊として使わない期間は、レンタルスペースとして時間貸しする方法もあります。撮影スタジオ、パーティールーム、会議室、テレワークスペースなど、様々な用途で貸し出せば、空室期間を有効活用できます。特に立地が良く、設備が充実している物件であれば、企業の研修や撮影利用などの需要も見込めるでしょう。レンタルスペースのマッチングサイトに登録すれば、集客も比較的容易です。ただし、宿泊を伴わない利用形態になるため、保険や契約内容、利用規約などを別途整備する必要があるため、柔軟な発想で物件の価値を最大化する工夫が重要です。

特区民泊の活用（該当地域のみ）

国家戦略特別区域に指定されたエリアでは、特区民泊として運営すれば180日の制限を受けません。東京都大田区、大阪府、福岡県北九州市など、限られた自治体でのみ利用可能ですが、年間を通じて営業できるメリットがあります。ただし、特区民泊には最低宿泊日数の制限があり、多くの自治体で2泊3日以上の設定が必要です。短期利用を希望するゲストには対応できないため、ターゲット層を絞った運営戦略が求められます。特区に該当する地域で物件を持っているなら、民泊新法と特区民泊のどちらが適しているか、事前に検討しておきましょう。

まとめ

民泊新法で定められた営業日数の上限は、周辺住民への配慮や既存の宿泊施設との公平性を保つために設けられたものです。上限を超えて営業すると法律違反となるため、適切な範囲内での運営が求められます。より多くの稼働を目指す場合は、旅館業法の許可を取得したり、特区民泊やマンスリーマンションとして運営したりする方法もあります。営業日数が限られていても、繁忙期に集中した運営や高単価設定、マンスリーマンションとの併用などの工夫により、十分な収益を上げることができます。