民泊のルールを徹底解説！180日制限・自治体条例・ハウスルール設定まで紹介します
民泊を運営するには、法律や自治体条例、そして宿泊者に守ってもらうハウスルールなど、さまざまなルールを理解し遵守する必要があります。特に住宅宿泊事業法による180日制限は民泊運営に大きく影響します。
ルールを守らないと罰則を受けるリスクもあります。本記事では、民泊に関する法律上のルールから自治体独自の規制、そして運営者が設定すべきハウスルールまで、民泊運営者に向けて詳しく解説します。
民泊に関する基本的な法律ルールを理解する
民泊を合法的に運営するには、まず適用される法律を正しく理解することが必要です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要
住宅宿泊事業法は、2018年に施行された民泊を規制する法律です。この法律により、一般住宅でも届出を行えば合法的に宿泊事業を営めるようになりました。年間営業日数には制限があり、都道府県知事や保健所設置市への届出が必要です。
運営形態には家主居住型と家主不在型があり、家主不在型では住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています。事業者は届出番号の掲示や宿泊者名簿の作成・保管、定期報告など、複数の法的義務を果たさなければなりません。
旅館業法と特区民泊の違いとルール
旅館業法に基づく簡易宿所営業許可を取得すれば、営業日数の制限なく年中無休で民泊を運営できます。ただし、客室面積や換気設備、玄関帳場の設置など、住宅宿泊事業法よりも厳しい施設基準をクリアする必要があります。
特区民泊は国家戦略特区内でのみ認められ、最低宿泊日数や認定申請が欠かせません。東京都大田区や大阪府など限定的な地域が対象となり、各制度ごとに求められるルールが異なるため、自分の運営スタイルに合った制度を選ぶことが重要です。
民泊の180日ルールの詳細と数え方
住宅宿泊事業法の最も重要な制限が、年間180日ルールです。詳しく見ていきましょう。
180日ルールとは何か
180日ルールとは、住宅宿泊事業法に基づく民泊で、1年間に営業できる日数が180日以内に制限される規制です。この制限により、民泊はあくまで副業的な位置づけとされ、本格的な宿泊業との差別化が図られています。
180日を超えて営業したい場合は、旅館業法に基づく許可を取得する必要があります。この規制は全国一律で適用され、どの地域でも180日が上限となります。
営業日数の正しい数え方とカウント方法
営業日数は「宿泊した日」ではなく「宿泊サービスを提供した日」で計算されます。具体的には、正午から翌日正午までの24時間を1日とカウントします。
年度単位は4月1日から翌年3月31日までで計算します。宿泊者がいなくてもカウントされる日を把握して、年間180日以内に調整することが、法令遵守のポイントです。
180日ルールができた背景と理由
180日ルールが設けられた背景には、ホテル・旅館業界との共存と、住環境の保護という2つの目的があります。民泊が無制限に営業できると、既存の宿泊施設との競争が激化し、旅館業法に基づく厳格な規制を受ける事業者との公平性が失われます。
また、住宅地で年中民泊が営業されると、近隣住民の生活環境が悪化する懸念もあります。180日という制限を設けることで、民泊を「住宅の有効活用」という本来の趣旨に沿った形で認め、既存産業や地域住民とのバランスを図っています。
180日を超えて運営する方法
年間を通して民泊を運営したい場合は、旅館業法に基づく簡易宿所営業許可を取得する必要があります。許可取得には保健所の施設基準審査をクリアし、建築基準法や消防法への適合など厳しい要件を満たさなければなりません。
初期投資や手続きのハードルは高いですが、営業日数の制限がなくなり、安定した収益を見込めます。本格的に民泊事業を拡大したい方は、旅館業許可の取得を検討すると良いでしょう。
住宅宿泊事業者が守るべき法的義務
住宅宿泊事業法では、事業者にいくつかの法的義務が課されています。
届出と標識掲示の義務
民泊を始める前に、都道府県知事または保健所設置市への届出が必須です。届出が受理されると届出番号が発行され、この番号を記載した標識を施設の見やすい場所に掲示する義務があります。標識には届出番号、事業者名、連絡先などを明記します。
OTAの物件情報にも届出番号を記載することが必要です。無届で営業すると違法民泊となり、罰則の対象となるため、必ず届出を完了させてから営業を開始しましょう。
宿泊者名簿の作成と保管義務
宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日などを記録した宿泊者名簿の作成と保管が法律で義務付けられています。本人確認も必須で、パスポートや運転免許証などの身分証明書の提示を求める必要があります。
外国人宿泊者の場合は、国籍と旅券番号も記録します。宿泊者名簿は3年間保管する義務があり、自治体の求めに応じて提出しなければなりません。この義務を怠ると業務改善命令や罰則の対象となります。
住宅宿泊管理業者への委託義務（家主不在型）
家主不在型の民泊では、住宅宿泊管理業者への管理委託が法律で義務付けられています。家主不在型とは、民泊施設に事業者本人が居住していない形態を指します。管理業者は、宿泊者対応、清掃、設備メンテナンス、苦情対応などを代行します。
管理業者は国土交通大臣への登録が必要な専門業者であり、無登録業者への委託は認められません。家主居住型でも、自分で管理できない場合は管理業者への委託が推奨されます。
自治体条例による独自ルールを確認する
国の法律に加えて、自治体独自の条例によるルールも存在します。
営業可能期間の制限（曜日・時期の指定）
多くの自治体では、条例により営業可能な期間をさらに制限しています。
例えば、住居専用地域では「平日の営業を禁止し、金曜日正午から月曜日正午までのみ営業可能」とする条例や、「学校周辺では春休み・夏休み・冬休み期間のみ営業可能」とする条例などがあります。
京都市では、住居専用地域で年間約60日程度しか営業できない時期もありました。このような制限により、実質的な営業日数が大幅に減少する場合があるため、必ず物件所在地の条例を確認しましょう。
地域・用途地域による営業制限
自治体によっては、特定の地域や用途地域での民泊営業を制限しています。住居専用地域、学校や保育施設の周辺、文化財の近隣などで営業が禁止または制限されるケースがあります。
商業地域や観光地では比較的制限が緩やかですが、閑静な住宅街では厳しい規制が設けられている傾向があります。物件選定時には、その地域で民泊営業が可能かどうか、自治体の条例を必ず確認しましょう。
自治体への事前相談と情報収集
民泊を始める前に、必ず自治体の担当窓口に相談することをおすすめします。条例の詳細、届出に必要な書類、近隣説明の方法など、実務的なアドバイスが得られます。
自治体のウェブサイトでも条例内容や届出の手引きが公開されていることが多いため、事前に確認しましょう。条例は改正されることもあるため、最新情報を入手することが大切です。不明点は曖昧にせず、必ず確認してから開業準備を進めましょう。
宿泊者に守ってもらうハウスルールの設定
トラブルを防ぐため、宿泊者に守ってもらうルールを明確に設定しましょう。
騒音防止・夜間の静粛時間の設定
近隣住民とのトラブルで最も多いのが騒音問題です。ハウスルールには、静粛時間（例：22時〜翌朝8時）を明記し、この時間帯は大声での会話やテレビの音量を控えるよう求めましょう。
パーティーや大人数での集まりを禁止する旨も明示します。マンションや住宅街では特に厳格なルールが必要です。違反した場合の対応（警告、退去、追加料金など）も事前に記載しておくことで、抑止力となります。
ゴミ出しルール・分別方法の明示
日本のゴミ分別ルールは地域ごとに異なり、外国人には特に理解が難しいものです。ハウスルールには、可燃ゴミ・不燃ゴミ・資源ゴミの分別方法を具体的に記載し、それぞれの収集曜日と出す時間を明示しましょう。
イラストや写真を使って視覚的に説明すると、言葉が通じなくても理解しやすくなります。分別済みのゴミ袋を用意しておく、またはゴミ回収サービスを利用することも有効です。
多言語対応と視覚的な案内の工夫
ハウスルールは日本語だけでなく、英語・中国語・韓国語など、主要な言語で作成しましょう。文字だけでなく、ピクトグラムやイラスト、写真を活用することで、言語の壁を越えて理解してもらえます。
禁煙マーク、静粛マーク、ゴミ分別の図解など、視覚的な案内を部屋の要所に掲示します。予約確定時のメッセージ、チェックインメール、室内掲示の3段階で繰り返し周知することで、ルール遵守率が高まります。
民泊ルール違反の罰則とリスク
ルールを守らないと、どのような罰則やリスクがあるのでしょうか。
180日超過の罰則と行政指導
住宅宿泊事業法で定められた年間180日ルールを超えて営業した場合、法令違反として行政から業務改善命令が出されることがあります。
改善命令に従わない場合は、罰金や刑事処分の対象になる可能性があります。営業日数は定期報告で自治体に提出する必要があり、虚偽報告も違反となります。正確に日数を管理し、180日以内に抑えることが重要です。
無届営業（違法民泊）の罰則
届出を行わずに民泊を営業すると、違法民泊として処罰対象となります。自治体からの指導や勧告を無視すると、刑事告発される可能性もあります。また、OTAの利用規約違反としてアカウント停止や退会措置を受けることがあるため、必ず営業前に届出を完了させましょう。
ルール違反による信用失墜と営業停止
法律や条例に違反すると、行政処分や事業者としての信用低下につながります。近隣からの苦情やOTAでの評価低下で予約が減り、収益にも影響します。報道されれば社会的信用も損なわれ、一度失った信頼の回復は難しいです。常にルールを守り、誠実に運営することで、安心して長く続けられる民泊事業を目指しましょう。
まとめ
民泊運営では、住宅宿泊事業法による180日ルールや届出義務、宿泊者名簿の管理といった法的義務を遵守することが不可欠です。さらに自治体ごとに独自の条例があり、営業可能期間や地域が制限されている場合もあります。
宿泊者に対しては、騒音防止やゴミ出しなどのハウスルールを多言語で明示し、トラブルを未然に防ぎましょう。ルール違反は罰則の対象となるため、事前に自治体へ相談し、適正な民泊運営を心がけてください。
