渋谷区の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

渋谷区における民泊市場の特徴

渋谷区は、都内でもトップクラスの宿泊需要を有するエリアです。
インバウンド需要・イベント需要・若年層観光客の流入が安定しており、稼働率は比較的高水準で推移しています。

平均的な収益イメージ（Airdnaを参考に作成）

• 平均稼働率：75〜85％
• ADR（平均客単価）：25,000〜35,000円

立地と物件スペックにより大きく差が出るのが渋谷区の特徴です。

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渋谷区の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

渋谷区における旅館業民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.6〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動します。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.6倍	約1,040万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

渋谷区は単価が高いため、
「利益水準が高い＝譲渡価格も上がりやすい」傾向があります。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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渋谷区で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否（渋谷区の駆け付けはシフト制であることが多い）
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間

特に渋谷区は賃料が高額なため、
原状回復リスクの整理は必須です。

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株式会社Tabiji partnersの渋谷区エリアM＆A成約実績

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渋谷区の民泊の規制（住宅宿泊事業・旅館業）

営業形態	渋谷区での主な扱い
住宅宿泊事業（民泊新法）	渋谷区の条例により、住居専用地域・文教地区では、1月7日〜3月25日、4月5日〜7月20日、8月29日〜12月25日は営業できません（一定の要件に該当するものは適用除外）
旅館業（簡易宿所など）	営業日数の上限はありませんが、用途地域の制限があり、住居専用地域では原則として営業できません。建築基準法・消防法の基準も満たす必要があります

渋谷区では2026年に民泊に関する条例の見直しが報じられています。最新の内容は、渋谷区の保健所にご確認ください。

住宅宿泊事業で事業者が変わる場合は、買い手様が新たに届出を行うのが一般的です。売却を検討する際は、買い手様が届出できる区域・条件かどうかを、区の保健所に事前にご確認ください。旅館業は、2023年12月13日施行の改正旅館業法により、事業譲渡の場合も、譲渡人と譲受人が区長の承認を受けたときは営業者の地位を承継できます。

所有物件（不動産付き）の民泊を渋谷区で売却する場合

渋谷区は渋谷・恵比寿・代々木・原宿など地価の高いエリアが多く、土地・建物を所有して民泊を運営している場合は、不動産の価値が売却価格の大きな部分を占めます。売り方は、主に次の3つです。

• 不動産と運営事業をまとめて売却する（運営を続けたい買い手様向け）
• 運営事業だけを譲渡し、建物は売り手様が所有したまま賃貸する
• 運営を終了し、不動産だけを売却する

不動産と運営事業をまとめて売る場合は、不動産の売買契約と事業譲渡契約の両方を結ぶのが一般的です。家賃の支払いがない分、利益は大きく見えますが、その分は不動産の価格として評価されるため、価格の内訳を整理して提示することが大切です。当社は宅地建物取引業者（東京都知事（1）第114627号）として、土地・建物を含めた売却にも対応しております。

渋谷区で民泊の売却を準備する際の資料と流れ

売却のご相談時に次の資料が揃っていると、価格の目安や進め方を早くお伝えできます。すべてが揃っていない段階でもご相談いただけます。

資料	確認する内容
月別の売上・費用（12〜24か月分）	稼働率、客室単価、季節による差、営業できない期間の影響
賃貸借契約書・承諾書（賃貸の場合）	契約の種類と期間、転貸・民泊利用の承諾、名義変更の可否
登記簿・建物の書類（所有の場合）	所有者、担保、検査済証、用途変更の状況
許可証・届出の控え	旅館業の許可、住宅宿泊事業の届出番号、消防法令適合通知書
外注先との契約	清掃・リネン・管理会社様との契約条件と解約条件
OTAの実績画面	予約の入り方、レビューの状況、予約済みゲストの件数

ご相談から引渡しまでは、秘密保持契約、資料の整理と価格の目安、買い手様のご紹介と面談、条件の調整、確認（デューデリジェンス）、最終契約・引渡しの順に進むのが一般的です。全体の流れは民泊譲渡の流れの記事で詳しく解説しています。

• 当社の成約事例（2024年5月〜2026年7月の115件）では、年間の利益に対する倍率の中央値は、旅館業で約3.0倍、住宅宿泊事業で約2.5倍でした。渋谷区の個別の物件の評価は、資料を拝見したうえでご案内します

渋谷区で民泊を購入する際の確認事項（買い手様向け）

• 物件の用途地域と、区の条例による営業できる期間（住宅宿泊事業の場合）
• 旅館業の許可の有無と、営業者の地位の承継（区長の承認）を使えるか
• 賃貸物件の場合は、賃貸借契約の名義変更・再契約の見込みと、転貸・民泊利用の承諾書
• 賃料・客室単価が高いエリアのため、原状回復の範囲と費用
• OTAのアカウントやレビュー、清掃・管理の外注先、駆けつけ体制を引き継げるか

東京23区の区ごとの規制の違いは、東京23区の民泊売却・事業譲渡の記事にまとめています。公開中の案件は譲渡希望案件の一覧をご覧ください。

出典（2026年11月4日確認）

• 一般財団法人地方自治研究機構「住宅宿泊事業に関する条例」（2026年4月1日更新）

渋谷区の民泊の事業譲渡においてよくある質問

Q. 渋谷区の住居専用地域の民泊でも売却できますか？

ご相談いただけます。ただし、区の条例による営業期間の制限や、買い手様が届出できるかどうかを、事前に確認する必要があります。

Q. 渋谷区の好立地であればマルチプルが跳ねることはありますか

諸々の条件によりますが、条件が揃っていれば可能性はございます

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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渋谷区の民泊事業譲渡をご検討の方へ

渋谷区は都内でも需要が強く、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

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