世田谷区の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

世田谷区における民泊市場の特徴

世田谷区は、三軒茶屋、下北沢、二子玉川など、暮らすように滞在したいニーズを取り込みやすいエリアです。三軒茶屋は渋谷に近く、下北沢方面も都心直結で、観光地ど真ん中とは違う生活体験型の宿泊需要が見込めます。

公開情報から見える需要の特徴

• 渋谷に近いが、居住感のある街に泊まりたい需要
• 下北沢・三軒茶屋・二子玉川で客層が分かれる
• 短期観光よりも生活体験型・イベント参加型の需要と相性が良い

世田谷区は派手な観光地型ではないぶん、立地の説明力とコンセプト設計が価格に影響しやすいです。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

世田谷区は観光核より生活体験型の滞在が中心で、駅徒歩圏でも街の性格によって稼働パターンが変わります。

• 平均稼働率：75％（直近12か月）
• 平均宿泊単価（ADR）：41,310円（直近12か月）

下北沢・三軒茶屋・二子玉川のように滞在目的が異なるため、AirDNAの数値はエリア分解して見る前提が向いています。

---

世田谷区の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

世田谷区における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

世田谷区は立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

---

物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

---

世田谷区で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に旅館業の際は世田谷区は上乗せ条例や新規の規制の適用など注意点が多いため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

---

世田谷区で今見ておきたい法規制・運用上の注意点

世田谷区では、住居専用地域において月曜日正午から土曜日正午までの期間は原則として住宅宿泊事業を実施できず、休日の正午から翌日の正午だけが例外になります。住宅宿泊事業か旅館業かで営業可能日数の差が大きいため、許可形態の確認は必須です。

今後の見通し

生活体験型の滞在需要は今後も残ると考えられますが、平日営業制限のある案件は買い手が収支を慎重に見ます。家主承諾と近隣トラブルの少なさが、譲渡時の安心材料になりやすいです。

株式会社Tabiji Partnersの世田谷区エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去1件の世田谷区の民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：0
旅館業：1

譲渡額500万円以下：0
譲渡額500万円以上1000万円未満：1
譲渡額1000万円以上：0

でございます。

---

世田谷区の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 世田谷区内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

---

世田谷区の民泊事業譲渡をご検討の方へ

世田谷区は都内でも需要が見込め、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
お気軽にご相談ください。

民泊専門M＆A仲介 Tabiji Partnersに相談する