【民泊専門M&A仲介が監修】旅館業M&Aとは？売却・買収の流れと相場を解説

「旅館業のM&Aって最近よく聞くけど、具体的にどんなもの？」
「民泊のM&Aとは何が違うの？」
「売却や買収を検討しているけれど、流れや費用感が分からない」

観光需要の回復に伴い、宿泊施設の売買手法として「旅館業M&A」に注目が集まっています。
特に、後継者不足に悩むオーナー様の事業承継や、異業種からの宿泊事業参入の手段として活用されるケースが増えています。

この記事では、民泊・宿泊事業に特化したM&A仲介として日々多くの案件を扱っている現役コンサルタントが、旅館業M&Aの基本から、民泊M&Aとの違い、売却・買収それぞれの流れと相場について分かりやすく解説します。

---

旅館業M&Aとは？民泊M&Aとの決定的な違い

旅館業M&Aとは、旅館業法に基づく営業許可（旅館・ホテル営業、簡易宿所など）を取得して運営されている宿泊施設を、事業そのもの（あるいは運営会社ごと）譲渡・買収する取引のことです。

新法民泊や特区民泊を対象とした「民泊M&A」と大きく異なる点は、「許認可の取り扱い」にあります。

• 民泊（新法・特区）の場合：事業を譲渡しても、許認可は引き継げません。買主側で新たに届出や認定を取り直す必要があります。
• 旅館業の場合：2023年（令和5年）の法改正により、事前の承認手続きを行うことで「営業許可の承継」が可能になりました。

これにより、旅館業M&Aでは「営業を一度も止めることなく、そのまま買主に運営を引き継げる」という非常に大きなメリットが生まれました。

---

旅館業の売買相場（企業価値・マルチプル）

旅館業のM&Aにおいて、売却価格（買収価格）はどのように決まるのでしょうか。
一般的な不動産売買とは異なり、事業としての収益力が評価の基準となります。

相場は「年間利益の2.0〜3.5倍」

事業の価値を算定するアプローチはいくつかありますが、最もよく使われるのが「マルチプル法（年買法）」です。
旅館業や宿泊事業においては、一般的に「実質的な年間利益（EBITDA）の2.0〜3.5倍」が売買価格の目安となるケースが多いです。

例えば、実質的な年間利益が1,500万円の旅館であれば、3,000万円〜5,250万円程度が一つの目安となります。
（※土地や建物を所有している場合は、これらの純資産価値がさらに加算されます）

---

旅館業M&Aの流れ（売却側・買収側）

実際にM&Aを進める場合、買い手探しから引き渡しまでには通常2〜4ヶ月程度（最短14日）の期間がかかります。
以下に、大まかな流れを解説します。

売却（譲渡）側の流れ

1. 価値算定と専門家への相談：まずは自社の施設がいくらで売れるか、M&A仲介会社に無料査定を依頼します。
2. アドバイザリー契約の締結：仲介会社と契約を結び、買い手探しのための資料（インフォメーション・メモランダム等）を作成します。
3. 買い手とのトップ面談：関心を持った買い手候補の経営者と面談を行い、理念や条件のすり合わせを行います。
4. 基本合意：条件がまとまれば、独占交渉権を付与する基本合意書を締結します。
5. 買収監査（デューデリジェンス）への対応：買い手側の専門家（公認会計士や弁護士など）による細かな帳簿調査や法務チェックに対応します。
6. 最終契約・引き渡し：最終的な譲渡契約を結び、決済と同時に事業を引き渡します（事前の保健所への承継承認手続きを忘れずに行います）。

買収（譲受）側の流れ

1. ニーズの登録と案件探し：希望するエリアや予算、利回りなどの条件をM&A仲介会社に伝え、案件の紹介を受けます。
2. ノンネームシートの検討と開示請求：匿名情報で興味を持った案件があれば、秘密保持契約（NDA）を結び、詳細情報（実名や財務データ）を開示してもらいます。
3. トップ面談と意向表明：売り手案件の経営者と面談し、買収の意思が固まれば意向表明書を提出します。
4. 買収監査（デューデリジェンス）の実施：専門家に依頼し、対象事業に隠れた負債（簿外債務）や法務的なリスクがないか徹底的に調査します。
5. 最終条件の交渉と契約：監査結果を踏まえて最終的な価格や条件を調整し、譲渡契約を締結します。

---

M&A仲介会社への費用（レーマン方式）について

多くのM&A仲介会社では「レーマン方式」と呼ばれる、取引額（譲渡価格）に応じた手数料体系を採用しています。

Tabiji Partnersの場合、売り手様（譲渡企業様）は完全成果報酬制となっており、着手金や中間金は不要です。成約した場合のみ、以下の料率で手数料が発生します。（※最低手数料は100万円〜）

• 1,100万円未満：110万円（固定）
• 3,000万円以下：9%
• 3,000万円〜5,000万円未満：8%
• （以降、取引額が上がるにつれて料率は下がります）

---

まとめ

旅館業M&Aの基本について解説しました。

• 民泊との違い：旅館業は法改正により「許認可の承継」が可能。
• 売買相場：企業価値は「年間利益の2.0〜3.5倍」が目安。
• 流れ：専門家への相談からクロージングまで、トップ面談や買収監査を経る。
• 費用：取引額に応じたレーマン方式が一般的。

旅館業のM&Aは、売り手にとってはハッピーリタイアや事業の選択と集中、買い手にとってはスピーディーな事業立ち上げを実現する非常に有効な手段です。
ご自身の施設がいくらになるのか、あるいはどのような優良案件があるのか、まずは情報収集から始めてみることをお勧めします。

民泊投資や民泊運営を検討している方は、
新規開業だけでなく、民泊M&Aも一つの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

民泊専門M＆A仲介 Tabiji Partnersに相談する