九州の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

九州エリアにおける民泊市場の特徴

九州エリアは、福岡の都市需要に加え、長崎、熊本、別府・由布院、鹿児島など広域周遊が起こりやすいエリアです。温暖な気候と食の強さがあり、都市滞在と観光滞在の組み合わせを作りやすいのが特徴です。

公開情報から見える需要の特徴

• 福岡を起点にした都市滞在需要が強い
• 温泉地・観光地をまたぐ広域周遊が起こりやすい
• 食を目的にした高付加価値旅行と相性が良い

九州運輸局によると、2026年1月の九州への外国人入国者数は47万人超で単月過去最高を更新しており、福岡を起点にした広域周遊需要の強さが続いています。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

九州エリアは福岡の都市型需要と熊本・別府由布院などの観光型需要が同居し、県をまたぐ周遊も多いのが特徴です。

• 福岡市博多区の平均稼働率：73％（直近12か月）
• 福岡市博多区の平均宿泊単価（ADR）：33,560円（直近12か月）
• 熊本市中央区の平均稼働率：55％（直近12か月）
• 熊本市中央区の平均宿泊単価（ADR）：18,580円（直近12か月）

今回は福岡市博多区と熊本市中央区の数値を併記しています。九州は都市部と観光地で需給差が大きいため、案件所在地に近いエリアの数値を重ねて見ると実務に沿いやすいです。

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九州エリアの民泊事業譲渡相場（マルチプル）

九州エリアにおける旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

九州エリアはエリア内の立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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九州エリアで売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に東京の企業などが買収する際は駆け付け登録先の承継等や、駆け付け体制の構築承継など注意点が多いため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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九州エリアで今見ておきたい法規制・運用上の注意点

九州は県ごとに旅館業、住宅宿泊事業、温泉地周辺の実務運用がかなり異なります。エリアをまたぐ買い手は、現地駆け付け体制、清掃外注、許認可窓口の違いまで含めて引継ぎ計画を作る必要があります。

今後の見通し

九州は食・温泉・自然を軸にした高付加価値旅行が伸びやすく、今後も買い手の関心は続きそうです。一方で、複数県をまたぐ運営では現地オペレーションの再構築が成約後の大きな論点になりやすいと考えられます。

株式会社Tabiji Partnersの九州エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去2件の九州エリアの民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：0
旅館業：2

譲渡額500万円以下：0
譲渡額500万円以上1000万円未満：2
譲渡額1000万円以上：0

でございます。

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九州エリアの民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 九州エリア内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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九州エリアの民泊事業譲渡をご検討の方へ

九州エリアは観光需要と運営体制の整理が重要で、
適切に準備すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
お気軽にご相談ください。

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