北海道の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

北海道における民泊市場の特徴

北海道は、札幌・小樽・富良野・ニセコなど需要の核が複数あり、エリア内で性格の異なる宿泊需要が並立しています。冬のスノー需要と夏の自然観光の両輪があり、広域周遊型の買い手にも検討されやすいエリアです。

公開情報から見える需要の特徴

• 札幌都市需要とリゾート需要が同居している
• 台湾・韓国・中国を中心としたインバウンドが厚い
• 季節差が大きく、運営体制の作り込みが価格に直結しやすい

北海道運輸局公表の令和7年7月から9月期宿泊旅行統計では、延べ宿泊者数・外国人延べ宿泊者数ともに全国上位を維持しており、引き続き広域で強い需要が確認できます。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

北海道は都市滞在とリゾート滞在、さらに繁忙期と閑散期の差が大きく、単純平均だけでは読み違えやすいエリアです。

• 札幌市中央区の平均稼働率：58％（直近12か月）
• 札幌市中央区の平均宿泊単価（ADR）：32,230円（直近12か月）

今回は札幌市中央区の数値を掲載していますが、北海道はニセコ・富良野・小樽などエリアによって稼働と単価が大きく異なります。道内案件を評価する際は、所在地ごとの季節性まで含めて見る前提が重要です。

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北海道の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

北海道における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

北海道はエリア内の立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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北海道で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に東京の企業などが買収する際は駆け付け登録先の承継等や、駆け付け体制の構築承継など注意点が多いため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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北海道で今見ておきたい法規制・運用上の注意点

北海道は広域で、同じ道内でも保健所設置市や自治体ごとに住宅宿泊事業と旅館業の運用差があります。特に積雪期の除排雪、消防・暖房設備、緊急時駆け付け体制はDDで見られやすく、本州案件より運営実務の確認項目が増えやすいです。

今後の見通し

インバウンドとリゾート需要は今後も見込みやすい一方、冬季オペレーション、人手不足、広域移動コストの管理がより重視されると考えられます。買い手は、現地パートナーと運営体制が整った案件を選びやすくなるはずです。

株式会社Tabiji Partnersの北海道エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去1回、北海道エリアの民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：0
旅館業：1

譲渡額500万円以下：0
譲渡額500万円以上1000万円未満：0
譲渡額1000万円以上：1

でございます。

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北海道の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 北海道内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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北海道の民泊事業譲渡をご検討の方へ

北海道は観光需要と運営体制の整理が重要で、
適切に準備すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
お気軽にご相談ください。

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