東京都の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

東京都における民泊市場の特徴

東京都は、日本国内において最も宿泊需要が高いエリアの一つであり、国内外から多くの観光客やビジネス客が訪れる都市です。新宿・渋谷・浅草・銀座などの主要観光エリアを中心に、年間を通じて安定した宿泊需要が見込まれます。

また、訪日外国人観光客の主要な滞在都市でもあり、インバウンド需要の影響を大きく受ける地域となっています。加えて、ビジネス出張やイベント、展示会などによる宿泊需要も多く、観光・ビジネス双方の需要が重なる市場となっています。

このような背景から、東京都は民泊市場においても継続的な宿泊需要が期待できるエリアであると考えられます。

平均的な収益イメージ（Airdnaを参考に作成）

• 平均稼働率：60〜80％
• ADR（平均客単価）：20,000〜30,000円

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東京都の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

東京都における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

東京都は許認可や立地によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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東京都で民泊をM＆A売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に旅館業の駆け付け登録先承継や住宅宿泊事業の再申請等注意点が多いため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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株式会社Tabiji partnersの東京都エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去79件の東京都の民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：41
旅館業：34
特区：4

譲渡額500万円以下：26
譲渡額500万円以上1000万円未満：29
譲渡額1000万円以上：24

でございます。

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東京都の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 東京都の営業日数の制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスクについての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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東京都の民泊事業譲渡をご検討の方へ

東京都は民泊M＆Aの需要が強く、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
お気軽にご相談ください。

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