港区の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

港区における民泊市場の特徴

港区は、東京タワー、六本木・赤坂、麻布台、高輪ゲートウェイ周辺など、観光とビジネスの高単価需要が重なるエリアです。区の観光案内拠点も複数の主要エリアに整備されており、訪日客の回遊が続きやすい土壌があります。

公開情報から見える需要の特徴

• 高単価帯のインバウンド需要を取り込みやすい
• 新橋・浜松町・品川方面のビジネス滞在とも相性が良い
• 同じ区内でも街区ごとの差が大きく、家主承諾や運営体制が価格に直結しやすい

港区はエリアごとの単価差が大きいため、「どの街区の案件か」を買い手が強く見ます。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

港区は高単価帯が出やすい反面、六本木・赤坂・麻布と新橋・浜松町・高輪では需要の質が分かれます。

• 平均稼働率：70％（直近12か月）
• 平均宿泊単価（ADR）：52,710円（直近12か月）

AirDNAの数値を入れる際は、区平均だけでなく街区別の稼働とADRの差を前提に読むと、実務に近い説明になります。

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港区の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

港区における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

港区は立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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港区で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に旅館業の際は港区は駆け付け登録先の承継等注意点が多いため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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港区で今見ておきたい法規制・運用上の注意点

港区では、家主不在型の住宅宿泊事業について、住居専用系用途地域と文教地区で実施制限があります。制限区域では1月11日正午から3月20日正午、4月11日正午から7月10日正午、9月1日正午から12月20日正午まで営業できないため、譲渡前に用途地域と家主居住型・不在型の別を必ず確認すべきです。

今後の見通し

都心再開発と訪日需要で買い手の関心は続きやすい一方、建物管理規約、近隣配慮、ごみ・騒音対応の運用は今後も厳しく見られる可能性があります。高単価帯ほど、コンプライアンスとレビュー管理が評価差になりやすいです。

株式会社Tabiji Partnersの港区エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去5件の港区の民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：1
旅館業：4

譲渡額500万円以下：1
譲渡額500万円以上1000万円未満：0
譲渡額1000万円以上：4

でございます。

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港区の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 港区内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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港区の民泊事業譲渡をご検討の方へ

港区は都内でも需要が見込め、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
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