ホテル経営はなぜ儲かる？その理由やキャッシュポイントを解説！

インバウンド回復と国内旅行熱の高まりを追い風に、ホテル経営は「高収益ビジネス」として再注目されています。しかし初期投資が大きい分、収益構造を誤解すると失敗も致命的。

本記事では、ホテル経営が利益を生む三つの背景要因と運営形態別の特徴、宿泊以外のキャッシュポイント、そして開業までの実践的ステップをわかりやすく解説します。

ホテル経営が儲かると言われている理由

ホテル経営が儲かるとされる理由は、主にインバウンド客の増加、国内観光需要の高まり、そして投資家からの注目が挙げられます。これらの要因が相まって、ホテル業界は高収益を見込めるビジネスとして再評価されています。特に、観光業の回復が進む中で、ホテルの需要はますます高まっています。

インバウンド客が増加しているから

最新統計では月間訪日客数が300万人を超え、円安とビザ緩和が長期滞在ニーズを押し上げています。外国人旅行者は宿泊日数と客室単価が国内客より1〜2割高く、館内レストランや文化体験への支出も大きいため、ホテルは付帯収益を伸ばしやすいです。

需要は地方にも波及し、温泉地やスキーリゾートで外資系ブランドの新規開業が相次いでいます。政府が地方空港の国際線誘致を支援し、観光財源を拡充する動きも追い風です。

大阪市内の上位クラスホテルでは海外客比率が70%を超え、2024年の平均客室単価が3万円台に達し、2019年比で約25%上昇しました。

国内の観光需要が高まっているから

国内旅行は2023年の延べ宿泊者数が5億泊を超え、旅行支援や地域クーポンが平日需要を底上げしました。ワーケーションやペット同伴などテーマ旅行の多様化がリピーターを生み、レジャーだけでなく長期滞在型ビジネス需要も増えています。

繁忙期には音楽フェスやスポーツ大会と連動したプレミアムプランで客室単価を大幅に引き上げる事例が増えています。観光DXが進み、宿泊者アプリを通じた飲食・交通クーポンで客単価を拡大する動きも顕著です。

箱根のリゾートホテルでは平日利用比率が3割から5割へ伸び、年間稼働率が80%台に到達し、付加価値設備の投資回収期間が3年未満との報告もあります。

投資家から注目されているから

2024年の国内ホテル取引額は約1.1兆円と前年の3倍に拡大し、外国資本が全体の45%を占めました。運営委託方式やホテルリート組み入れが進み、稼働率と平均客室単価の上昇を見込んだキャッシュフロー投資が増えています。

大阪や福岡などでは再開発やIR計画を背景に用地取得競争が激化し、土地値とブランド価値の両面で資産性が高まっています。J-REITのホテル特化型銘柄は分配金利回りが5%前後で、オフィスや商業施設を上回る水準です。

さらに老朽化オフィスのホテル転用や住宅複合開発も増え、出口戦略の多様性が投資家を引きつけています。 

ホテル経営の形式別の特徴とは

ホテル経営にはさまざまな運営形式があり、それぞれに特徴と利点があります。これから解説する形式を理解することで、自身に最適な経営スタイルを選ぶ手助けとなります。

所有直営方式

所有直営方式では土地建物の取得・建設に加え、スタッフ雇用や販売網整備など運営コストもすべて自己負担となります。その代わり客室収入や館内売り上げを全額取り込め、資産価値の上昇によるキャピタルゲインも享受できます。

サービス品質を自ら管理できるためブランドイメージを細部までコントロールしやすく、ラグジュアリー市場で強みを発揮します。

一方、市場低迷やパンデミック時に稼働率が急低下すると損失を直接被るため、資金繰りと料金戦略を柔軟に設計する必要があります。

この方式では長期視点での設備投資とマーケティング強化が不可欠であり、オーナーは継続的な差別化施策によって競争力を保つことが求められます。

管理運営受託方式

管理運営受託方式は、オーナーが資産を保有しつつ国際チェーンや専門オペレーターに経営を委託する仕組みです。報酬は固定手数料に加え、利益歩合が設定されることが一般的で、運営側はブランド基準に沿ったサービスを提供しながら売上最大化を図ります。

オーナーは運営ノウハウを必要とせず、稼働率やADRの改善メリットを享受しつつ、資本リスクを限定できます。ただし改装投資やサービス方針の変更には運営会社の合意が必要な場合が多く、意思決定が遅れるリスクがあります。

契約は15〜20年が標準で途中解除に高額違約金が発生することもあるため、条項交渉と長期的なパートナーシップ構築が成功の鍵になります。

リース方式

リース方式ではオペレーターがホテルを長期賃借し、固定賃料または固定と変動を組み合わせた賃料をオーナーに支払います。オーナーは賃料収入によりキャッシュフローを安定させ、事業運営リスクをオペレーターへ移転できます。

一方、運営者は比較的少ない資本で市場参入できるものの、景気後退局面でも賃料支払い義務を負うため損益の振れ幅が大きくなります。契約期間は10〜30年が多く、修繕義務や設備更新費の負担割合が長期収益を左右します。

家賃設定に売上連動部分を組み込むと、市況上昇時に双方がメリットを享受できます。リース契約を結ぶ際には、費用分担・退出条項・賃料改定条件を明確に定めることが不可欠です。

フランチャイズ方式

フランチャイズ方式では、フランチャイザーが持つ商標・予約システム・運営マニュアルを活用し、加盟店がホテルを運営します。

立ち上げ期からブランドの認知度を利用できるため集客が比較的スムーズで、マーケティング支援やスタッフ研修といった本部サポートも受けられます。その代償として売上の数パーセントをロイヤリティやマーケティング料として支払い、ブランド基準への適合を維持する義務があります。

運営自由度は高いものの、改装義務や品質監査に伴うコストが発生するため、長期的な資金計画とKPI管理が必要です。フランチャイズはノウハウを得つつ自社のオペレーションを活かしたい企業にとって、リスクとリターンのバランスが取れた選択肢といえます。

ホテル経営のキャッシュポイントとは

ホテル経営においては、宿泊収入だけでなく、さまざまなキャッシュポイントが存在します。飲食収入や会議・イベント収入、さらにはスパやリラクゼーションサービスからの収入も重要です。

宿泊収入

宿泊収入はホテル経営の基盤であり、稼働率と料金設定が収益に直結します。需要予測に基づくダイナミックプライシングを導入すれば、ピーク時は通常期の1.5倍前後の客室単価が期待できます。

OTA依存度を下げるため、自社サイト限定特典を設けたり、会員向けロイヤルティプログラムを強化したりする動きが拡大しています。

リピーターの獲得は稼働率平準化に有効で、パーソナライズドオファーやアプリ経由のモバイルチェックインなど体験価値を高める施策が欠かせません。適切な市場セグメントと料金戦略を組み合わせることが、宿泊収益を最大化する鍵です。

飲食収入

飲食部門は宿泊に次ぐ収益源であり、ホテル全体利益の3割前後を占める例も珍しくありません。宿泊客だけでなく地域住民を呼び込むため、オールデイダイニングや人気シェフとのコラボレストランを開業する動きが増えています。

季節限定メニューや地元食材を活用したフェアは平均客単価の押し上げに寄与し、SNS拡散効果で新規顧客の来店も促します。

また、宴会やケータリングを組み込んだウエディング・イベント向けプランは高粗利を生み出し、客室販売と連動したパッケージでクロスセル効果が期待できます。

会議・イベント収入

MICE（会議・報奨旅行・国際会議・展示会）は平日稼働を底上げし、高単価の宴会需要を創出する重要部門です。企業セミナーや展示会を取り込むことで、客室・飲食・付帯サービスを一体販売でき、平均取引額は通常宿泊の数倍に達します。

また、最新AV機器や多目的空間を備え、可変式レイアウトで大人数から少数まで対応できる会場は競争力を高めます。イベントパッケージを柔軟にカスタマイズし、専任コーディネーターを配置すれば、リピーター企業を獲得しやすく長期的な収益基盤が築けます。

スパ・リラクゼーション収入

スパやウェルネス施設は滞在価値を高め、宿泊単価を引き上げるだけでなく、地域住民のデイユース需要を取り込む収益源としても注目されています。

マッサージ、エステ、サウナなどのメニューを組み合わせたパッケージは、客室売り上げを補完し年間売り上げの一割以上を占めるケースもあります。

また、平日昼間に割引プランやサブスクリプション会員制度を導入すれば稼働率を平準化でき、季節限定メニューやコラボキャンペーンは追加消費を促進します。

ホテル経営を始める時の手順

ホテル経営を成功させるためには、計画的なステップが不可欠です。これから解説する手順を踏むことで、スムーズな開業が実現します。

事業計画を作成する

事業計画では市場分析、ターゲット顧客の設定、競合ホテルの料金帯や稼働率の調査を行い、想定客室単価と稼働率から3〜5年分の収益予測を作成します。

運営コストには人件費、OTA手数料、修繕積立金、固定資産税などを盛り込み、資金需要とキャッシュフローを月次単位で可視化します。

また、開業後一年間の販促費やレビュー施策も数値化し、投資家や金融機関が判断しやすい指標を示すと資金調達が円滑になります。

さらに、関係者間の定例ミーティングを設定し、課題を早期に共有して修正アクションを迅速に実行する体制をすることでスムーズに進めることができます。

資金を集める

ホテル開業の初期投資は物件取得費、内装改装費、家具什器備品、開業準備金が中心です。自己資金比率は三割以上が望ましく、残額は民間銀行や公的融資、ベンチャーファンド、インバウンド向け補助金などを組み合わせます。

事業計画が精緻であれば融資審査の金利優遇が受けやすく、出資者には優先分配や退出条件を明示して信頼を確保します。クラウドファンディングはPR効果も期待でき、地域参加型ホテルではリピーター創出につながる点が魅力です。

営業許可を取得する

旅館業営業許可の取得には、客室床面積、採光換気、浴室排水基準などを満たす図面を用意し、所轄保健所に申請します。

同時に消防法の防火対象物使用開始届、建築基準法の用途変更確認、食品衛生法の飲食営業許可など複数の手続きが並走するため、行政書士や設計士との連携が不可欠です。

審査期間は1〜2カ月が一般的ですが、不備があると遅延するため開業半年前から準備を始めると安心です。

物件の検討・選択を行う

物件選定では立地の交通アクセス、周辺観光資源、需要季節変動、将来の都市開発計画を総合評価します。候補物件ごとに想定ADRとRevPARを試算し、改装費を含む総投資額に対するIRRを比較すると判断しやすくなります。

用途地域の制限や建蔽率・容積率にも注意し、耐震性能やインフラ容量が基準を満たすか確認しましょう。既存ビルのコンバージョンは取得費を抑えられますが、排水系統や避難動線の改修コストを見積もることが成功の鍵です。

従業員を雇用・集客を行う

開業準備期にはGM、フロント、ハウスキーピング、F&B、マーケティングなど職務を明確にし、適切な人員計画と研修プログラムを策定します。採用広報はホテル専門求人媒体とSNSを併用し、ビジョンと働き方を明示すると応募の質が向上します。

集客面ではOTA掲載と公式サイト直販の比率目標を設定し、SEO対策とSNS広告で直販を伸ばすと手数料を削減できます。開業キャンペーンや地元イベントと連動した宿泊パッケージを準備し、口コミ獲得を加速させることで稼働率を安定させましょう。

まとめ

ホテル経営は、インバウンド客の増加や国内観光需要の高まり、さらには投資家からの注目を受けて、非常に魅力的なビジネスモデルとなっています。しかし、成功するためには収益構造を正しく理解し、適切な運営形態を選ぶことが重要です。

これからホテル経営を始める方は、事業計画の策定から資金調達、営業許可の取得まで、しっかりとした準備を行い、成功への道を歩んでいきましょう。