民泊の届出に必要な書類一覧｜住宅宿泊事業法の申請手続きの流れや注意点について解説
民泊を合法的に運営するには、住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。届出には多くの書類が求められ、不備があれば受理されません。建物の図面や権利関係を証明する書類、消防法令適合通知など、準備に時間がかかるものもあるため注意が必要です。
本記事では、民泊の届出に必要な書類の種類や取得方法、提出先、手続きの流れまで、初めて申請する方に向けて分かりやすく解説します。
民泊申請の基本と届出が必要な理由
無許可営業は厳禁です。まずは民泊新法の届出制度と、旅館業許可との違いを整理しましょう。
住宅宿泊事業法における届出制度
2018年施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）により、一定のルールを守れば住宅地でも宿泊施設として営業が可能になりました。この法律に基づき営業する者を住宅宿泊事業者と呼び、営業開始前日までに都道府県知事等へ届出を行う義務があります。
最大の特徴は届出制であることです。要件を満たした書類を提出し受理されれば営業できますが、年間の営業日数は180日以内という制限がつきます。
上限を超えての営業は不可で、残りの日数は短期賃貸（マンスリー）等で運用するか、空室にする必要があります。この180日ルールは厳格で、行政への定期報告も義務付けられています。
届出と許可の違い
民泊には旅館業法（簡易宿所営業）の許可を取得する方法もあります。両者の違いは手続きの難易度と営業日数です。
民泊新法の届出は、住居専用地域でも営業可能で設備基準も比較的緩やかだといわれています。一方、旅館業法の許可は用途地域制限があり、フロント設置など厳しい基準をクリアする必要がありますが、365日フル稼働が可能です。
手軽に始めるなら民泊新法の届出、本格的な宿泊ビジネスなら旅館業法の許可と、目的によって選びましょう。
民泊届出に必要な基本書類一覧
届出に必要な書類は、申請者が個人か法人かによって若干異なりますが、基本となるセットは共通です。まずは必ず用意すべき基本書類を見ていきましょう。
住宅宿泊事業届出書
メインとなる申請書です。国交省の「民泊制度運営システム」上で作成します。商号や氏名、住宅の所在地、営業所名称などを入力します。
特に重要なのが住宅の設備です。「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4点セットの有無や面積を詳細に記入します。
また、家主居住型か不在型か、管理業者への委託有無などの運営形態も申告します。この情報をもとに届出番号が発行されるため、誤字脱字のない慎重な入力を心がけましょう。
住宅の図面（各階平面図・周辺見取図）
建物の構造や安全性を確認するための詳細図面です。不動産屋の間取り図では不十分で、正確な寸法入り図面が求められます。
各階平面図には部屋の寸法に加え、台所等の設備位置と面積、非常用照明や火災報知器の位置を記載します。宿泊者の安全確保（4㎡/人）の根拠となるため正確性が必須です。周辺見取図には学校や公園等の位置を記し、文教地区への配慮が必要か判断するために使われます。
登記事項証明書または賃貸借契約書
その物件を使用する権利があることを証明する書類です。 自己所有物件の場合は、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）を提出します。所有者が申請者本人であることを確認するためです。
賃貸物件で民泊を行う場合は、賃貸借契約書の写しが必要です。ただし、これだけでは不十分なケースがほとんどです。
一般的な賃貸契約書には「転貸禁止（又貸し禁止）」や「居住のみに使用する」といった条項が含まれているため、そのままでは民泊の届出に使えません。そこで必要になるのが、次項で解説する転貸承諾書です。
転貸承諾書（賃貸物件の場合）
賃貸物件で民泊を行う場合、オーナー（貸主）から「民泊として使用して良い」という許可を書面でもらう必要があります。これが転貸承諾書です。
賃貸借契約書の使用目的が「住居」となっている場合、別途この承諾書を添付しないと届出は受理されません。書式に決まりはありませんが、「該当物件において住宅宿泊事業を行うことを承諾する」という旨と、貸主の署名・捺印が必要です。
また、自己所有であっても分譲マンションの一室などの場合は、管理組合の規約や承諾が必要になります。権利関係をクリアにすることは、トラブル防止の観点からも非常に重要です。
消防・建築関連の添付書類
民泊の届出において、取得に最も手間と時間がかかるのがこの消防・建築関連の書類です。専門的な知識が必要になることも多いため、必要に応じて行政書士や建築士などの専門家に相談することも検討しましょう。
消防法令適合通知書
消防法に適合していることを証明する最重要書類です。これがないと民泊の届出は絶対に受理されません。 取得のためには、まず管轄の消防署に事前相談に行き、必要な消防設備を確認します。
その後、設備を設置し、消防署の立入検査を受けて合格することで、ようやく消防法令適合通知書が交付されます。
事前相談から交付までには、スムーズにいっても2週間〜1ヶ月程度かかります。工事が必要な場合はさらに時間がかかるため、物件が決まったら真っ先に動き出すべき手続きです。
建築基準法に関する書類（検査済証等）
建物が建築基準法に違反していないかを確認するための書類です。通常は、新築時に交付される検査済証の写しを提出します。 もし手元に検査済証がない場合は、役所の建築指導課などで「台帳記載事項証明書」を取得して代用できることがあります。
問題となるのは、違法増築などで検査済証が存在しない、あるいは現状と図面が一致しないケースです。
この場合、一級建築士などの専門家に依頼して、現在の建物が安全であることを証明する調査報告書を作成してもらう必要がありますが、これには数十万円単位の費用がかかることもあります。民泊物件を選ぶ際は、検査済証が現存するかどうかを確認することが鉄則です。
分譲マンションの場合の管理規約・総会議事録
分譲マンションの一室で民泊を行う場合、マンションの管理規約の写しが必要です。 規約の中に「住宅宿泊事業を許容する」という条文があれば、規約のコピーだけで済みます。
しかし、多くのマンションでは民泊に関する規定がまだ整備されていないか、古い規約のままになっています。
規約に民泊についての記載がない場合は、規約のコピーに加えて、管理組合に届出を行う旨を報告し、禁止する意思がないことを確認した誓約書や、総会で民泊を禁止しない決議が行われた際の議事録などが必要になります。
実際には、管理組合が民泊を禁止しているケースが多いため、購入前に必ず管理会社や管理組合に確認を取ることが不可欠です。
委託する場合の追加書類
民泊新法では、家主が同居しない「家主不在型」で運営する場合、または部屋数が6室以上ある場合は、登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが義務付けられています。委託する場合に必要となる書類を確認しましょう。
住宅宿泊管理業務委託契約書
ホストと管理業者の間で交わした契約書です。清掃、ゲスト対応、鍵の管理など、どの業務を委託するかを明確にし、必ず書面で締結します。
契約書には、委託料の金額や支払い方法だけでなく、管理業者の登録番号、再委託に関する取り決めなども記載されている必要があります。届出時には、この契約書の写しを提出し、法律に基づいた適切な委託が行われていることを証明します。
管理業者の登録証明書
委託先の業者が、国土交通大臣の登録を受けた正規の「住宅宿泊管理業者」であることを証明する書類です。通常は、契約を結ぶ際に管理業者からコピーをもらうことができます。
民泊新法では、未登録の業者（いわゆる代行業者）に家主不在型の管理を委託することは認められていません。
提出書類として、業者の商号、氏名、登録番号などが記載された書類が必要になります。依頼しようとしている業者が適法な事業者かどうかを見極めるためにも、この登録証の確認は重要です。
民泊申請の提出先と手続きの流れ
書類が揃ったら、いよいよ提出です。ここでは、提出先や審査期間について解説します。
都道府県・保健所への届出方法
届出の窓口は、原則としてその物件がある都道府県です。ただし、保健所を設置している市（政令指定都市や中核市など）や特別区（東京23区）の場合は、その自治体の長が窓口となります。
書類を紙で持参して提出することも可能ですが、その場合は予約が必要なケースが多いです。窓口では担当者が書類の不備をその場でチェックしてくれるため、不安な点は直接質問できるメリットがあります。
一方、郵送での受付を行っている自治体もありますが、不備があった際のやり取りに時間がかかるため注意が必要です。
オンライン申請（民泊制度運営システム）の利用
現在、国が推奨しているのが「民泊制度運営システム（MLIT）」を使ったオンライン申請です。24時間いつでも申請可能で、窓口に行く必要がありません。
利用するには、まず「gBizID（GビズID）」という行政サービス共通のアカウントを取得する必要があります。その後、システムにログインし、届出事項を入力、PDF化した必要書類をアップロードします。
審査状況もシステム上で確認でき、変更届や定期報告もすべてこのシステムで行えるため、継続して民泊を運営するならアカウント作成は必須といえるでしょう。
届出から受理までの期間と注意点
申請後、書類に不備がなければ、概ね1週間〜2週間程度で届出が受理され、届出番号（M＋9桁の数字）が発行されます。 この届出番号が発行されて初めて、Airbnbなどの予約サイトに物件を掲載し、予約を受け付けることが可能になります。
注意点は、「申請した日」から営業できるわけではないということです。審査期間を見越して、オープン予定日の1ヶ月前には申請を完了させておくのが理想的です。
特に繁忙期前や年度末は窓口が混み合い、審査に時間がかかる場合があるため、余裕を持ったスケジュール管理を心がけましょう。
書類不備でよくある失敗例と対策
書類の不備による差し戻しは、開業スケジュールの遅れに直結します。初心者の方が陥りやすいミスと、それを防ぐための対策を紹介します。
図面の不備・記載漏れ
住民票や登記事項証明書、身分証明書などの公的書類には、有効期限（通常は発行から3ヶ月以内）が設けられています。 準備に時間がかかりすぎて、最初に取得した書類の期限が切れてしまったというケースは意外と多いです。
消防法令適合通知書など取得に時間がかかるものから先に取り掛かり、有効期限のある公的書類は申請の直前に取得するように段取りを組むのが賢明です。
権利関係書類の有効期限切れ
住民票や登記事項証明書、身分証明書などの公的書類には、有効期限（通常は発行から3ヶ月以内）が設けられています。
準備に時間がかかりすぎて、最初に取得した書類の期限が切れてしまったというケースは意外と多いです。消防法令適合通知書など取得に時間がかかるものから先に取り掛かり、有効期限のある公的書類は申請の直前に取得するように段取りを組むとよいでしょう。
まとめ
民泊の申請には多くの書類が必要ですが、ひとつずつ確実に準備すれば、スムーズに届出を完了できます。特に消防法令適合通知や建物図面は取得に時間がかかるため、早めに準備を始めることが大切です。
書類作成は大変な作業ですが、これはゲストの安全を守り、近隣住民とトラブルなく運営するための基盤となります。本記事で紹介した書類リストと手続きの流れを参考に、不備なく届出を行い、安心して民泊運営をスタートさせましょう。
