分譲マンションで民泊は可能？管理規約の確認方法から許可取得・トラブル対策まで徹底解説
分譲マンションで民泊を始めたいと考えても、多くの物件では管理規約で禁止されていることがあります。法律上の届出ができたとしても、規約に違反していれば運営はできません。トラブルを避けるためには、事前に規約を確認し、管理組合に相談することが大切です。
本記事では、分譲マンションで民泊を行う際の注意点や管理規約の確認方法、許可を得る手順、そして起こりやすいトラブルとその対策まで、わかりやすく解説します。
分譲マンションで民泊はできる？法律と規約の優先順位
まずは、法律と管理規約の関係性を正しく理解しましょう。
法律ではOKでもマンション側で禁止できる
2018年の民泊新法施行により、住居専用地域のマンションでも法的に民泊は可能です。しかし、これは国が定めた最低基準に過ぎず、最終決定権はマンションの管理組合にあります。
国交省も管理規約で「禁止」できるモデルを示しており、多くの物件がこれに従っています。つまり、法律上は適法なエリアでも、マンション側が規約で「民泊禁止」と定めていれば、そのルールが優先され営業はできません。
なぜ管理規約が最優先されるのか
根拠は区分所有法です。共同生活の平穏を守るため、管理組合は建物の使用方法を制限できます。また、行政への届出時には「管理規約で民泊が禁止されていないこと」を確認する書類の提出が求められます。
規約で禁止されていれば受理されませんし、記載がない場合でも「禁止する意思がないこと」の誓約書等が必要となるため、実質的に管理組合の合意なしに民泊を始めることは不可能な仕組みになっています。
分譲マンションで民泊ができるか確認する方法
民泊を始める前に、まず自分のマンションで民泊が認められているかを正確に把握する必要があります。
管理規約で確認すべきポイント
まず確認すべきは、マンションの管理規約です。多くの場合は、「専有部分の用途」について定めた条項に記載があります。 具体的には、「住宅宿泊事業」や「旅館業法に基づく許可を受けた営業」といったキーワードを探します。
ここで「住宅宿泊事業を許容する」と書かれていれば問題ありませんが、逆に「禁止する」と書かれていれば、その物件での民泊は不可能です。築年数の古いマンションや、規約改定が行われていない物件では、民泊に関する記述が全く見当たらないケースもあります。
その場合は、「住居専用」という文言がどのように解釈されるかが争点となりますが、現状ではトラブルを避けるために「記載がない＝グレー（要確認）」と捉えるのが安全です。
民泊禁止条項の記載例と解釈
典型的な禁止条項の例として「区分所有者は、その専有部分を専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という記述に加え「住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行ってはならない」「旅館業法第3条第1項の許可を受けて旅館業を行ってはならない」と明確に追記されているケースが増えています。
一方で、古い規約によくある「専ら住居として使用すること」という文言だけの場合、解釈が分かれることがあります。「民泊も一時的な住居利用だからOKだ」と強引に解釈して営業を強行するオーナーもいましたが、現在は国交省のガイドラインや判例により、この文言だけでは民泊を許可しているとはみなされず、別途管理組合の承諾が必要とする運用が一般的です。
規約に記載がない場合の対応
規約に民泊に関する記述が一切ない場合、「禁止されていないからできる」と判断してはいけません。
行政への届出時には、管理組合に「禁止する意思がないこと」を確認してもらう必要があるからです。この場合、理事会や管理会社に問い合わせを行い、民泊の可否について確認を求めることになります。
多くの場合、問い合わせをきっかけに理事会で審議され、「規約には書いていないが、当マンションの方針として禁止である」という回答が返ってくるか、あるいは「次の総会で禁止を明文化する」という流れになることが大半です。
後出しジャンケンで禁止されるリスクが高いため、規約に記載がない物件は基本的に避けるか、慎重な事前交渉が必要です。
分譲マンションで民泊を始めるための手順
規約で禁止されている場合でも、適切な手続きを踏めば民泊を認めてもらえる可能性があります。
ステップ1：管理組合・理事会へ事前に相談する
最初のアクションは、管理組合の理事長や理事会への相談です。いきなり「民泊をやりたい」と言うのではなく、しっかりとした事業計画書を作成して提示しましょう。
計画書には、宿泊者の本人確認方法、騒音対策、ゴミの処理方法、緊急時の対応体制（駆けつけ業者の確保など）を具体的に記載し、住民が抱くであろう不安を解消できる材料を用意します。
「自分勝手な金儲け」ではなく、「マンションの資産価値向上や空室対策に繋がる」といったメリットも併せてプレゼンする姿勢が重要です。この段階で理事会の理解を得られなければ、次のステップに進むのは困難です。
ステップ2：総会決議で規約を変更する
理事会の承認が得られたら、次は管理規約の変更が必要です。民泊を「禁止」から「可（または一部条件付きで可）」に変更するには、区分所有者集会での決議を経なければなりません。
規約の変更は「特別決議」にあたり、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。これは極めて高いハードルです。民泊に無関心な住民や、漠然とした不安を持つ住民が多い中で、4分の3の賛成を集めるには、粘り強い説得と根回しが必要になります。
現実的には、一人のオーナーの要望だけで規約変更が可決されることは稀で、マンション全体で空室問題が深刻化しているなどの背景がない限り、成功率は低いと言わざるを得ません。
ステップ3：住民説明会で理解を得る
総会での採決に向けて、全住民を対象とした説明会を開催します。ここでは、想定されるトラブルへの具体的な対策案を説明し、住民からの質疑応答を受け付けます。特に反対意見が出やすいのが、セキュリティと騒音、ゴミ問題です。
「宿泊者はエントランスの鍵を持たせず、スマートロックで管理する」「ゴミは事業ゴミとして別途回収業者と契約する」など、他の住民に迷惑をかけない具体的な仕組みを約束し、それを規約の細則に盛り込む提案を行います。
誠意を持って不安に向き合うことが、合意形成への唯一の道です。
分譲マンション民泊で起こりやすいトラブル
民泊を運営する際には、さまざまなトラブルのリスクが伴います。
騒音・ゴミ出しなど近隣住民との問題
最も多いクレームが騒音です。旅行気分のゲストは、深夜まで大声で話したり、キャリーケースを廊下でガラガラと引いたりしがちです。特に木造アパートと違い、分譲マンションは防音性が高いとはいえ、上下左右の部屋には生活音が響きます。
「足音がうるさい」「ベランダで話している声が気になる」といった苦情が管理人に寄せられることになります。また、ゴミ出しもトラブルの定番です。
日本の複雑な分別ルールを理解していない外国人ゲストが、指定日以外にゴミを出したり、分別せずに捨てたりすることで、ゴミ捨て場が荒れてしまうことがあります。これは住民の怒りを買う最大の要因ともなりかねないので、注意しましょう。
無断民泊による規約違反と損害賠償リスク
管理規約で禁止されているにもかかわらず、隠れて民泊を行う「ヤミ民泊」が発覚した場合、厳しいペナルティが待っています。管理組合は、違反者に対して民泊営業の差止請求を行うことができます。
過去の判例では、管理組合側の訴えが認められ、営業停止だけでなく、弁護士費用や慰謝料を含む数百万円単位の損害賠償支払いが命じられたケースもあります。
また、悪質な違反者に対しては、区分所有法第59条に基づき、部屋の競売請求が認められる可能性すらあります。「バレなければ大丈夫」という考えは、資産そのものを失うリスクを伴います。
セキュリティ・共用部分の利用トラブル
オートロック付きのマンションであっても、ゲストに暗証番号や鍵を渡してしまえば、実質的にセキュリティは破られます。住民からは「見知らぬ外国人がロビーをうろついている」「オートロックの意味がない」といった不安の声が上がります。
また、共用施設（ラウンジやジム、ゲストルームなど）を宿泊者が勝手に利用したり、エントランスで大きな荷物を広げて通行の妨げになったりすることもトラブルの原因です。
住民にとってマンションは安らぎの場であり、そこが「観光地化」されることへの拒否感は想像以上に強いものです。
民泊可能な分譲マンションの探し方
既存のマンションで民泊の許可を得るのが難しい場合、最初から民泊可能な物件を探すという選択肢もあります。
民泊可物件に特化した不動産サイトを活用する
一般的な不動産ポータルサイトでは、民泊可物件を見つけるのは困難です。備考欄に「事務所使用可」とあっても「民泊可」とは限らないからです。
効率よく探すには、民泊物件専門のポータルサイトを活用しましょう。こうしたサイトに掲載されている物件は、オーナーや管理組合が民泊利用を承諾しているものばかりなので、規約の壁にぶつかることなくスムーズに検討に入れます。
また、民泊運営代行会社や、民泊に強い不動産仲介業者に直接相談し、水面下の情報を紹介してもらうのも有効な手段です。
購入前に管理規約をチェックする
購入を検討する物件が見つかったら、契約前に必ず重要事項調査報告書と管理規約を取り寄せましょう。これは不動産仲介業者を通じて管理会社に依頼すれば取得できます。ここで「住宅宿泊事業を可とする」という条文を自分の目で確認してください。
また、単に「可」となっているだけでなく、例えば「届出を行う際は管理組合に〇万円の協力金を支払うこと」や「近隣住民への説明会実施が必須」など、独自の細かいルール（使用細則）が定められている場合もあります。
初期費用や運営の手間に影響するため、細則まで含めた事前チェックが必須です。
まとめ
分譲マンションでの民泊運営は、管理規約の確認と管理組合の理解が欠かせません。無断で始めればトラブルの元となり、最悪の場合は訴訟に発展する可能性もあります。
民泊を検討する際は、必ず事前に規約を確認し、必要に応じて組合への相談や規約変更の手続きを行いましょう。しかし、既存の規約を変えるハードルは極めて高いため、最初から「民泊可」と明記された物件を選ぶのが現実的でしょう。
適切なプロセスを踏むことで、近隣住民との良好な関係を保ちながら民泊運営が可能になります。
