民泊の宿泊料金はいくらが適正？相場の調べ方から収益を最大化する価格戦略まで解説
民泊の収益を左右する最も重要な要素のひとつが、宿泊料金の設定です。高すぎれば予約が入らず、安すぎれば利益が出ません。立地や物件タイプ、シーズンによって適正価格は変動するため、戦略的な価格設定が求められます。
本記事では、民泊の値段相場の調べ方から、稼働率と収益のバランスを取る価格戦略、需要に応じて価格を調整するダイナミックプライシングの活用方法まで、初心者にも分かりやすく解説します。
民泊の宿泊料金が決まる仕組みと要素
まずは、民泊の価格を形成する基本的な要素について理解しておきましょう。
エリアや物件タイプによる価格設定の傾向
民泊の価格はエリアによって大きく異なります。東京・大阪・京都といった主要観光都市では、1泊1万円以上が相場になることも珍しくありません。
特に、浅草・銀座・祇園など観光スポットに近いエリアは高めの価格設定が可能です。一方で、地方都市や郊外エリアでは、1泊5千円前後からのスタートが一般的です。
また、物件タイプによっても傾向が分かれます。一棟貸しの戸建てやマンション全体は高単価に設定できますが、個室タイプやシェアルーム形式であれば、比較的低価格帯での運営が求められます。
古民家などユニークな物件は、付加価値次第で相場以上の料金設定も可能です。
価格に影響する要素（立地・設備・収容人数）
民泊の価格を決める要素として最も重要なのが立地です。駅から徒歩5分以内の物件は徒歩15分の物件より高く設定でき、コンビニやスーパーが近ければさらに魅力が増します。
次に設備面では、Wi-Fi環境の充実度、キッチンの有無、洗濯機や乾燥機の設置などが価格に直結します。
収容人数も重要な要素で、4人以上泊まれる物件は、1人あたりの単価を下げても全体の売上を確保しやすくなります。例えば、1泊1人3千円×4人＝1万2千円という計算で、グループ旅行者をターゲットにした価格戦略が可能です。
これらの要素を総合的に判断して、自分の物件の強みを活かした価格設定を行うことが成功の鍵となります。
競合物件の値段を調べる方法
適正価格を見極めるには、まず競合物件の相場を正確に把握することが欠かせません。
民泊サイトで相場をリサーチする
最も手軽で効果的な方法が、AirbnbやBooking.com、楽天トラベルなどの民泊サイトで類似物件を検索することです。自分の物件と同じエリア、同じ収容人数、同じ設備レベルの物件がいくらで掲載されているかをチェックしましょう。
特に注目すべきは、レビュー数が多く稼働率が高そうな物件の価格帯です。これらの物件は市場に受け入れられている価格設定をしている可能性が高いため、良い参考になります。
検索する際は、実際にゲストになったつもりで「2名・週末・1泊」など条件を細かく設定し、表示される料金を記録しておくと比較しやすいでしょう。
周辺ホテル・旅館と価格を比較する
民泊はホテルや旅館と宿泊市場で競合関係にあります。そのため、同じエリアのビジネスホテルやカプセルホテル、ゲストハウスなどの料金もリサーチ対象に含めるべきです。
特に駅近の民泊物件であれば、ビジネスホテルより少し安い価格帯に設定することで、コストパフォーマンスを求める旅行者の予約を獲得できます。
一方で、ファミリー向けの広い物件であれば、ホテルで複数部屋を取るよりも割安感をアピールできるでしょう。じゃらんやるるぶなどの宿泊予約サイトで周辺施設の料金を確認し、自分の物件がどのポジションで勝負するかを明確にすることが大切です。
シーズンやイベントによる価格変動を把握する
民泊の価格は、時期によって大きく変動します。例えば、桜や紅葉のシーズン、年末年始、ゴールデンウィークなどの繁忙期には、通常の2倍以上の料金設定も珍しくありません。
また、地域ごとのイベントも価格に影響を与えます。花火大会、音楽フェス、スポーツの国際大会などが開催される時期は、一時的に需要が急増するため、短期間だけ大幅に値上げすることが可能です。
過去のカレンダーを見ながら、自分のエリアでどのようなイベントがあるかを洗い出し、年間の価格変動計画を立てておくと、収益の最大化につながります。
民泊の基本的な価格設定方法
相場を把握したら、次は実際に自分の物件の価格を設定していきます。ここでは、初心者でも取り組みやすい3つの基本的な価格設定方法を紹介します。
コストベースでの最低価格の算出
まず押さえておくべきなのが、赤字にならない「最低価格」の算出です。家賃や管理費、水道光熱費、通信費、清掃費、リネン代、消耗品費など、月にかかる固定費と変動費をすべて洗い出しましょう。
例えば、月の総コストが15万円で、月に20泊の予約を目標とする場合、1泊あたり最低7,500円は確保しないと赤字になります。これに自分の利益や予約が入らないリスクを考慮すると、最低でも1泊1万円前後からスタートするのが妥当でしょう。
この「損益分岐点」を把握しておけば、安売りしすぎて収益を圧迫するリスクを避けられます。
競合ベースでの適正価格の設定
コストベースで最低価格を決めたら、次は競合物件との比較で「適正価格」を見極めます。リサーチした競合の平均価格を基準に、自分の物件の強みと弱みを加味して調整しましょう。
例えば、駅からの距離が競合より近い、新築で清潔感がある、設備が充実しているといった強みがあれば、相場より1〜2割高く設定しても予約は入ります。逆に、築年数が古い、駅から遠いなどの弱みがある場合は、相場より1割程度安くすることで差別化を図れます。
ただし、安くしすぎると「何か問題があるのでは」と不安を与える可能性もあるため、極端な値下げは避けるべきです。
平日・週末・繁忙期の価格差の付け方
民泊では、曜日や時期によって需要が大きく異なります。そのため、一律料金ではなく、需要に応じた価格差を付けることが収益アップの鍵です。基本的には、平日を最も安く、金曜・土曜を高く、日曜を中間に設定するのが一般的です。
例えば、平日8千円、金土1万2千円、日曜1万円といった具合です。さらに、繁忙期には全体を1.5〜2倍に引き上げます。逆に閑散期には平日を大幅に値下げして稼働率を維持するという柔軟な対応が求められます。
このメリハリのある価格設定によって、年間を通じて安定した収益を確保できるようになるでしょう。
収益を最大化する価格戦略
基本的な価格設定ができたら、さらに一歩進んだ価格戦略を取り入れることで、収益を最大化できます。ここでは、プロのホストが実践している3つの高度なテクニックを紹介します。
ダイナミックプライシングの導入と効果
ダイナミックプライシングとは、需要と供給のバランスに応じて価格をリアルタイムで変動させる仕組みです。航空券やホテルで広く採用されており、民泊でも効果を発揮します。
例えば、予約が埋まりにくい日は自動的に値下げし、逆に予約が集中している日は値上げすることで、稼働率と収益の両方を最適化できます。
AirbnbのスマートプライシングやPriceLabs、Beyond Pricingなどのツールを使えば、過去のデータやイベント情報を分析して自動で価格調整を行ってくれるため、手間をかけずに高度な価格戦略を実現できます。
特に複数物件を運営している場合は、導入効果が大きいでしょう。
長期滞在割引・早期予約割引の活用
稼働率を高めるもうひとつの方法が、割引制度の活用です。連泊割引を設定すれば、1週間や1ヶ月単位の長期滞在者を獲得しやすくなります。
例えば、7泊以上で10%オフ、30泊以上で20%オフといった設定です。長期滞在者は清掃の頻度も減るため、実質的なコストも下がります。また、早期予約割引も効果的です。3ヶ月前の予約で5%オフなどの特典を付けることで、先々のスケジュールを早めに埋めることができ、収益の見通しが立てやすくなります。
これらの割引は、一見すると収益を減らすように思えますが、稼働率向上による総収益アップにつながる賢い戦略です。
最低宿泊日数と清掃料金の設定
収益性を高めるには、最低宿泊日数の設定も重要です。1泊だけの予約は回転率が高い反面、清掃やチェックイン対応の手間が増えるため、効率が悪くなりがちです。
そこで、週末は最低2泊、繁忙期は最低3泊などのルールを設けることで、1組あたりの売上を確保しつつ、運営の手間を削減できます。また、清掃料金を別途設定するのも有効です。
宿泊料金とは別に、1回あたり5千円の清掃料を徴収すれば、短期滞在でも採算が取りやすくなります。ただし、清掃料が高すぎると予約率が下がる可能性もあるため、競合の設定を参考にしながらバランスを取ることが大切です。
価格設定の失敗例と改善ポイント
価格設定は民泊運営の中でも特に難しく、多くのホストが試行錯誤を繰り返しています。ここでは、よくある失敗例とその改善策を紹介します。
安すぎる料金で収益が下がる
初心者ホストに多いのが、予約を入れたい思いから、相場よりも大幅に安い料金を設定してしまうケースです。
安ければ予約は入りやすくなりますが、清掃費や消耗品費、光熱費などを差し引くと、ほとんど利益が残らない、あるいは赤字になることもあります。また、あまりに安い料金は不安を与え、かえって予約が入りにくくなる場合もあります。
改善策としては、まずコストベースで最低価格を算出し、それを下回らないことを徹底することです。安さで勝負するのではなく、清潔感や設備の充実、丁寧なコミュニケーションなど、価格以外の付加価値で差別化を図ることが重要です。
レビューが増えて評価が高まれば、価格を上げても予約は維持できます。
高すぎる設定で稼働率が下がる
逆に、物件への思い入れが強すぎて、相場を無視した高額設定をしてしまうのも失敗パターンです。「新築だから」「リノベーションしたから」という理由で、競合より3〜4割高い料金を設定しても、ゲストにその価値が伝わらなければ予約は入りません。
レビューがまだ少ない段階では、高すぎる料金は大きなハンデになります。稼働率が20〜30%に留まると、いくら単価が高くても総収益は伸びません。
改善のポイントは、まず相場の範囲内でスタートし、レビューを積み上げることです。高評価のレビューが増えれば、徐々に値上げしても予約は維持できます。
また、写真や説明文で物件の魅力をしっかり伝え、この価格でも泊まりたいと思わせる工夫が不可欠です。
まとめ
民泊の値段設定は、収益と稼働率のバランスを取る重要な経営判断です。周辺相場を把握し、シーズンや需要に応じて柔軟に価格を調整することで、安定した収入を得ることができます。
ダイナミックプライシングツールなども活用しながら、自分の物件に最適な価格戦略を見つけていきましょう。
