大阪の民泊M&Aガイド｜特区民泊制度廃止後の考え方

大阪における民泊市場の特徴

大阪府・大阪市は、インバウンド需要の高いエリアとして、住宅宿泊事業（民泊新法）や旅館業許可による宿泊施設が数多く展開されています。以前は「特区民泊」（国家戦略特別区域法に基づく認定制度）を活用した施設も見られましたが、現在は制度の状況を踏まえた確認が必要です。

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大阪エリアで特に注意が必要な点：特区民泊制度の取扱いについて

大阪府における特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）は、制度が廃止されており、現時点では新たな特区民泊としての事業譲渡（許可そのものを直接引き継ぐ形の譲渡）は基本的に行えないものと考えられます。

一方で、特区民泊の認定を受けている法人の株式・持分を譲渡するスキーム（株式譲渡・持分譲渡）であれば、法人格・許可主体を維持したまま経営権を移転できる可能性がございます。ただし、スキームの適法性や実務上の留意点は個別の状況により異なるため、進め方につきましては弁護士・行政書士等の専門家や所管行政への確認をおすすめしております。

なお、住宅宿泊事業（民泊新法）や旅館業許可による施設につきましては、上記の特区民泊固有の制約とは別の枠組みで運用されており、通常の民泊M&Aと同様にご検討いただけます。

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大阪で民泊M&Aを検討する際の評価の考え方

大阪の宿泊事業M&Aの評価は、許可区分・立地・契約形態・稼働実績など個別要因により大きく異なります。一律の相場観をお伝えすることは難しいため、まずは個別の物件・事業内容を踏まえたご相談をおすすめしております。

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物件条件による評価の違い

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家契約は、契約の安定性から評価上プラス要因となりやすい傾向があります
• 定期借家契約（特に残存期間が短い場合）は、評価の低下要因となる場合がございます

② 旅館業許可か住宅宿泊事業（民泊新法）届出か

• 旅館業許可は、営業日数の制限がないため、比較的安定した評価がされやすい傾向があります
• 住宅宿泊事業（新法）は、年間提供日数180日の上限があるため、この点を踏まえた評価が必要です

③ 特区民泊として認定されている場合

前述のとおり、事業譲渡ではなく株式・持分譲渡スキームでの検討が中心となります。既存の許可主体（法人）の状況を踏まえた個別のご確認が必要です。

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大阪で売却・M&Aを検討する際の主な論点

• 特区民泊の場合はスキームが株式・持分譲渡中心となる点
• 原状回復義務の範囲
• OTAアカウント・サイトコントローラーの引継ぎ可否
• 管理会社様・清掃会社様との契約の取扱い
• 敷金・保証金の扱い（BS処理）
• 実績期間・消防設備の状態

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大阪エリアで確認しておきたい法規制・行政手続き上の注意点

特区民泊制度の運用状況や、住宅宿泊事業の実施ルールは、大阪府・大阪市において改定が重ねられてきた経緯がございます。最新の制度内容につきましては、所管行政（大阪府・大阪市の担当窓口）や専門家へのご確認を必ずお願いいたします。

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大阪の民泊M&Aにおいてよくある質問

Q. 特区民泊として運営している物件は譲渡できませんか？

許可そのものを直接引き継ぐ形の事業譲渡は難しいと考えられますが、法人の株式・持分を譲渡するスキームであれば対応できる可能性がございます。詳細は個別にご相談ください。

Q. 住宅宿泊事業（新法）や旅館業の物件は通常通り譲渡できますか？

特区民泊特有の制約は適用されないため、他エリアと同様の進め方でご検討いただけます。

Q. 売却までの期間はどのくらいですか？

平均して2〜4か月程度を目安とされるケースが多く見られます。

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大阪の民泊M&Aをご検討の方へ

大阪エリアでの民泊M&Aは、特区民泊の取扱いを含め、スキームの選定が重要となるエリアです。

民泊専門のM&A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。お気軽にご相談ください。

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