賃貸物件民泊の事業譲渡｜オーナー様承諾・転貸承諾の壁と進め方

民泊のなかには、自己所有ではなく賃貸物件を活用して運営されているものが数多くあります。こうした賃貸物件の民泊をM&Aで譲渡・取得する際、避けて通れないのがオーナー様（貸主）の承諾です。本記事では、賃貸物件の民泊を事業譲渡する際の「承諾の壁」と、円滑に進めるための考え方を整理します。

なぜオーナー様の承諾が必要なのか

賃貸物件では、部屋を借りているのはあくまで運営者であり、物件そのものの所有者はオーナー様です。運営者が変わるということは、賃貸借契約の当事者が変わることを意味します。多くの賃貸借契約では、賃借権の譲渡や転貸にオーナー様の承諾を必要とする条項が設けられているため、運営者の変更にあたってはオーナー様の承諾を得ることが前提となります。

承諾を得ないまま運営者を変更すると、契約違反となり、最悪の場合は契約を解除されるおそれがあります。そうなれば、買い手様は取得した事業を運営できなくなってしまいます。だからこそ、賃貸物件の民泊M&Aでは、承諾の確認が特に重要になるのです。

転貸（サブリース）の場合の注意点

賃貸物件の民泊では、オーナー様から借りた物件を転貸する形で運営されているケースもあります。この場合、そもそも民泊としての利用や転貸がオーナー様に認められているか、契約上どのような条件が付されているかを確認する必要があります。民泊利用が明示的に認められていない場合、承諾の取得が難しくなることもあるため、早い段階での確認が欠かせません。

承諾を得るための進め方

オーナー様の承諾を得るには、丁寧なコミュニケーションが大切です。新しい運営者がどのような方で、これまでと同様に適切に運営を続けられるのかを、誠実に説明することが求められます。オーナー様にとっては、賃料の支払いが滞りなく続くか、物件が適切に管理されるかが主な関心事です。買い手様の信用力や運営体制を示すことで、承諾を得やすくなる場合があります。

• 賃貸借契約における譲渡・転貸に関する条項の確認
• 民泊利用がオーナー様に認められているか
• 賃料・契約期間・更新条件などの引継ぎ
• 買い手様の運営体制・信用力の説明
• 必要に応じた覚書や承諾書の取り交わし

承諾の確認はいつ行うべきか

承諾に関する確認は、できるだけ早い段階で行うことが望まれます。交渉が進んだ後になってオーナー様の承諾が得られないと分かれば、それまでの検討が振り出しに戻ってしまいます。売り手様は、売却を検討し始めた段階で契約内容を確認し、オーナー様の意向を把握しておくと安心です。買い手様も、デューデリジェンスのなかで承諾の見通しを必ず確認しておくことが大切です。

よくあるご質問

Q. オーナー様が承諾しない場合はどうなりますか。 A. 運営者の変更が難しくなり、譲渡のスキームや条件の見直しが必要になることがあります。早めの確認が重要です。

Q. 承諾は口頭でよいですか。 A. 後のトラブルを避けるため、書面で残すことが望まれます。覚書や承諾書の内容は専門家に確認するとよいでしょう。

オーナー様にとってのメリットも伝える

承諾の交渉では、オーナー様の立場に立った説明が効果的です。運営者が変わることは、オーナー様にとって不安に感じられることもありますが、見方を変えれば、より安定した運営者に引き継がれることはメリットにもなり得ます。たとえば、資金力や運営実績のある買い手様であれば、賃料の支払いや物件の維持管理の面で、むしろ安心につながることもあります。空室のリスクを避けたいオーナー様にとって、運営が継続されること自体が望ましい場合もあります。こうした点を丁寧に伝えることで、承諾を前向きに検討していただきやすくなります。

また、売り手様との関係が良好なオーナー様であれば、売り手様から事前に事情を説明してもらうことで、話が進みやすくなることもあります。当事者だけで進めるより、間に立つ仲介が加わることで、条件の整理や説明が円滑になる場面も少なくありません。

契約の残存期間と更新の確認

賃貸物件の民泊では、賃貸借契約の残存期間も重要な要素です。契約期間が十分に残っているほど、買い手様は安心して投資回収の計画を立てられます。反対に、更新の時期が近い場合は、更新の可否や条件を確認しておく必要があります。更新時に賃料が変わる可能性や、オーナー様が更新を希望しない可能性も考慮し、見通しを立てておくことが望まれます。これらの条件は事業価値にも影響するため、譲渡の検討にあたって早めに整理しておくことが大切です。

まとめ

賃貸物件の民泊M&Aでは、オーナー様の承諾が取引の前提となります。契約内容と民泊利用・転貸の可否を早めに確認し、オーナー様に誠実に説明することが、円滑な譲渡につながります。契約や承諾書の内容は、弁護士など専門家の先生への確認をおすすめします。株式会社Tabiji Partnersは民泊専門のM&Aとして、承諾に関する調整のご相談にも対応しております。あわせて民泊売却の必要書類チェックリストもご覧ください。