京都エリアの民泊M&A｜市独自条例を踏まえた売却・買収の考え方

京都における民泊市場の特徴

京都市は国内屈指の観光都市であり、国内外から高い宿泊需要が見込まれるエリアです。町家を活用した宿泊施設や、寺社仏閣周辺エリアでの需要など、他都市とは異なる特色があります。一方で、京都市は独自の規制強化に取り組んできた経緯があり、エリアや建物形態によって運用上の留意点が異なります。

京都エリアで意識しておきたいポイント

• 市街地中心部と郊外エリアとで、規制・需要動向が異なる傾向があります
• 町家・伝統的建築物を活用した施設は、建築基準法・消防法上の対応が個別性を持ちやすい傾向があります
• 住宅専用地域における住宅宿泊事業の運用ルールが、他エリアより厳格な場合がございます

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京都で民泊M&Aを検討する際の評価の考え方

京都の宿泊事業M&Aの評価は、許可区分・立地・建物形態・稼働実績など個別要因により大きく異なります。一律の相場観をお伝えすることは難しいため、まずは個別の物件・事業内容を踏まえたご相談をおすすめしております。

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物件条件による評価の違い

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家契約は、契約の安定性から評価上プラス要因となりやすい傾向があります
• 定期借家契約（特に残存期間が短い場合）は、評価の低下要因となる場合がございます

② 旅館業許可か住宅宿泊事業（民泊新法）届出か

• 旅館業許可は、営業日数の制限がないため、比較的安定した評価がされやすい傾向があります
• 住宅宿泊事業（新法）は、年間提供日数180日の上限があるため、この点を踏まえた評価が必要です

③ オーナー様承諾の有無

オーナー様承諾（転貸承諾等）が取得済みかどうかにより、譲渡後のディール成立可能性が大きく変わってまいります。

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京都で売却・M&Aを検討する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 町家等特殊建築物における消防法・建築基準法上の適合状況
• OTAアカウント・サイトコントローラーの引継ぎ可否
• 管理会社様・清掃会社様との契約の取扱い
• 敷金・保証金の扱い（BS処理）
• 地域住民様との近隣対応状況

特に町家等の伝統的建築物を活用した施設は、消防法・建築基準法上の適合状況の確認に時間を要する場合があるため、早めに専門家へご相談いただくことをおすすめしております。

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京都エリアで確認しておきたい法規制・行政手続き上の注意点

京都市では、住宅宿泊事業の実施にあたり、市独自の規制（実施可能エリア・期間の制限等）が設けられている場合がございます。規制内容は改定されることがあるため、譲渡・買収を検討される際は、必ず京都市の所管窓口や専門家（行政書士等）に最新の運用状況をご確認いただくことをおすすめしております。

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京都の民泊M&Aにおいてよくある質問

Q. 町家物件の譲渡でも通常の民泊M&Aと同じ進め方ですか？

基本的な進め方は同様ですが、建物の状態や消防法上の適合状況の確認事項が増える傾向がございます。

Q. 市の独自規制がある地域でも買収は可能ですか？

買収自体が可能なケースは多く見られますが、エリアごとの規制内容を事前にご確認いただくことをおすすめしております。

Q. 売却までの期間はどのくらいですか？

平均して2〜4か月程度を目安とされるケースが多く見られます。

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京都の民泊M&Aをご検討の方へ

京都エリアは、独自規制の把握と建物形態への配慮が重要なエリアです。

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