品川区の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

品川区における民泊市場の特徴

品川区は、品川駅を起点に羽田空港・成田空港・新幹線へつながる交通結節点を抱え、出張需要と観光需要が重なるエリアです。北品川の旧東海道品川宿や天王洲周辺の回遊もあり、短期滞在の受け皿として検討されやすい地域です。

公開情報から見える需要の特徴

• 空港アクセスと新幹線アクセスの良さ
• 出張・イベント・前後泊需要を取り込みやすい
• 旧東海道や湾岸側の街区で滞在需要の性格が分かれる

品川区は同じ区内でも、品川駅周辺、北品川、天王洲、五反田・大崎で買い手の評価軸が変わりやすいです。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

品川区は前後泊・出張・イベント需要が混ざるため、平日と週末の動きが都心観光エリアとは少し違って出やすい地域です。

• 平均稼働率：71％（直近12か月）
• 平均宿泊単価（ADR）：32,010円（直近12か月）

AirDNA確認時は、品川駅周辺、北品川、天王洲、大崎・五反田などを分けて見ると、需要源の違いを説明しやすくなります。

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品川区の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

品川区における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

品川区は立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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品川区で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に旅館業の際は品川区は駆け付け登録先承継等注意点が多いため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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品川区で今見ておきたい法規制・運用上の注意点

品川区では、商業地域・近隣商業地域（文教地区を除く）は年間180日まで営業できますが、それ以外の用途地域では土曜日正午から月曜日正午までに制限され、平日の祝日も営業できません。用途地域によって営業可能日が大きく変わるため、収支見通しは所在地ベースで確認する必要があります。

今後の見通し

高輪ゲートウェイ周辺の再開発や広域アクセスの強さで、出張系・前後泊系の需要は今後も見込みやすいです。一方で、用途地域ごとの日数制限やマンション管理規約の確認は、買い手DDでさらに重視されると考えられます。

株式会社Tabiji Partnersの品川区エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去1件の品川区の民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：0
旅館業：1

譲渡額500万円以下：0
譲渡額500万円以上1000万円未満：0
譲渡額1000万円以上：1

でございます。

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品川区の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 品川区内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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品川区の民泊事業譲渡をご検討の方へ

品川区は都内でも需要が見込め、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
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