大田区の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

大田区における民泊市場の特徴

大田区は羽田空港を擁し、到着日・出発日前後・トランジットの需要を取り込みやすいエリアです。天空橋のHANEDA INNOVATION CITYなど空港周辺の整備も進み、空港近接型の宿泊需要に厚みがあります。

公開情報から見える需要の特徴

• 羽田空港近接で前後泊・トランジット需要を取り込みやすい
• 国家戦略特区の特区民泊案件が組みやすい
• 空港近接ゆえに駆け付け・清掃・多言語対応の整備が評価されやすい

大田区は他区と違い、特区民泊スキームの理解が譲渡価格とスピードに強く影響します。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

大田区は空港前後泊と特区民泊の案件が多く、通常の住宅宿泊事業だけでは読み切れない需要の層があります。

• 平均稼働率：72％（直近12か月）
• 平均宿泊単価（ADR）：25,810円（直近12か月）

数値を入れる際は、特区民泊・住宅宿泊事業・旅館業の制度別に見たほうが、実務上の評価差を説明しやすいです。

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大田区の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

大田区における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

大田区は立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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大田区で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に特区民泊の際は、令和8年4月施行のガイドライン改正を踏まえた近隣説明や駆け付け体制の見直しが必要になるため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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大田区で今見ておきたい法規制・運用上の注意点

大田区では特区民泊・住宅宿泊事業・旅館業の3制度を比較して選ぶ運用で、2026年4月1日に近隣住民説明や駆け付け体制などの改正ガイドラインが施行されます。特に特区民泊は最低利用日数が2泊3日以上、住宅宿泊事業は年間180日かつ学校周辺100メートルで曜日制限があるため、どの制度で成立している案件かを整理した上で譲渡条件を詰める必要があります。

今後の見通し

羽田需要は底堅い一方、ガイドライン改正で近隣説明・駆け付け・ごみ回収の運用水準が一段と重くなります。制度理解と現場オペレーションが揃った案件ほど、買い手に選ばれやすくなる見通しです。

株式会社Tabiji Partnersの大田区エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去4件の大田区の民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

特区民泊：4

譲渡額500万円以下：2
譲渡額500万円以上1000万円未満：1
譲渡額1000万円以上：1

でございます。

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大田区の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 大田区内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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大田区の民泊事業譲渡をご検討の方へ

大田区は都内でも需要が見込め、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
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