江戸川区の民泊事業譲渡｜相場・マルチプル・売却の注意点

江戸川区における民泊市場の特徴

江戸川区は葛西臨海公園や葛西臨海水族園などの湾岸レジャー資源を抱え、ファミリーやレジャー需要を取り込みやすいエリアです。海側の回遊性が高く、都心東側や千葉方面へのアクセス拠点としても使われやすい地域です。

公開情報から見える需要の特徴

• 葛西臨海公園周辺のレジャー需要
• ファミリー・グループ滞在と相性が良い
• 都心東側と千葉方面をまたぐ移動拠点になりやすい

江戸川区は観光核が点在しているため、最寄り駅と目的地の導線説明がある案件ほど買い手に伝わりやすいです。

平均的な収益イメージ（AirDNAを参考に作成・直近12か月）

江戸川区はファミリー・レジャー需要を取り込める一方、住宅地との距離感で運営の難易度が変わるエリアです。

• 平均稼働率：67％（直近12か月）
• 平均宿泊単価（ADR）：25,670円（直近12か月）

葛西・西葛西・臨海部と住宅地寄りでは需要の出方がかなり違うため、AirDNA反映時は駅勢圏ごとに見るのが向いています。

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江戸川区の民泊事業譲渡相場（マルチプル）

江戸川区における旅館業・民泊事業譲渡は、一定の条件を満たしている場合
EBITDAマルチプル2.0〜3.3倍程度が目安となります。
※物件条件により変動しますので、詳細は専門家にお問い合わせください。

想定シミュレーション

年間営業利益	想定マルチプル	想定譲渡価格
400万円	2.0倍	約800万円
600万円	3.0倍	約1,800万円
800万円	3.3倍	約2,640万円

江戸川区は立地や運営条件によってマルチプルが変わりやすいという特徴がございます。

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物件条件による評価差

① 普通借家か定期借家か

• 普通借家：評価上昇要因
• 定期借家（2年以下）：マルチプル低下要因

② 旅館業か住宅宿泊事業（新法）か

• 旅館業許可：安定評価
• 新法：180日制限のため評価抑制

③ 家主承諾の可否

オーナー承諾が取得済みかどうかで、
ディール成立率が大きく変わります。

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江戸川区で売却する際の主な論点

• 原状回復義務の範囲
• 駆け付け登録先の承継可否
• 敷金の扱い（BS処理）
• 外注体制
• 実績期間
• 消防設備の状態

特に住宅宿泊事業の際は、ガイドライン運用に加えて令和8年7月施行予定の条例等の影響も見込まれるため、M＆Aを検討する際は専門家のアドバイスが重要です。

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江戸川区で今見ておきたい法規制・運用上の注意点

江戸川区は現在、ガイドラインで事前相談、周辺住民への事前周知、事業系ごみの適正処理などを求めています。加えて、2026年7月施行予定の条例等案では、管理業者管理型の民泊を住居専用地域と住居地域で新設不可とする方向が示されており、居住形態と用途地域の確認がこれまで以上に重要です。

今後の見通し

施設数と苦情の増加を受けて制度運用は今後さらに厳しくなる可能性があります。特に管理委託型で住宅地に近い案件は、条例施行の影響を前提に評価されると見ておくべきです。

株式会社Tabiji Partnersの江戸川区エリアM＆A成約実績

株式会社Tabiji Partnersでは、2026年3月1日時点で、過去4件の江戸川区の民泊M＆Aの譲渡支援の実績がございます。

内訳としては、

住宅宿泊事業：4
旅館業：0

譲渡額500万円以下：3
譲渡額500万円以上1000万円未満：1
譲渡額1000万円以上：0

でございます。

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江戸川区の民泊M＆Aにおいてよくある質問

Q. 江戸川区内で営業日数や営業条件に制限がある民泊でも売却できますか？

売却は可能ですが、法令や規制リスク、特例申請についての確認が必要です。

Q. 不動産を所有したまま、営業権のみの譲渡でも大丈夫ですか

問題ございません。適切なスキームをご提案します。

Q. 売却までの期間は？

平均2〜4ヶ月程度が目安です。

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江戸川区の民泊事業譲渡をご検討の方へ

江戸川区は都内でも需要が見込め、
適切に整理すれば好条件での譲渡が可能なエリアです。

民泊専門のM＆A仲介会社である株式会社Tabiji Partnersでは、無料査定・相場診断を行っております。
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