民泊新法（住宅宿泊事業法）とは？ルール・届出・制限のポイントを解説

民泊新法（住宅宿泊事業法）は、住宅を活用した民泊を届出によって営業できるようにするため、2018年6月15日に施行された法律です。旅館業法の許可がなくても、一定のルールを守れば住宅で宿泊サービスを提供できる一方、年間180日の営業日数の上限や、宿泊者名簿・定期報告などの義務があります。

本記事では、民泊新法の対象となる「住宅」の要件、届出の流れ、営業日数の制限、事業者の義務と罰則、旅館業法・特区民泊との違いまでを、民泊運営者でもあるTabiji Partners代表の濱口が整理します。条例による上乗せの制限は自治体ごとに異なるため、最終的には届出先の自治体でご確認ください。

民泊新法（住宅宿泊事業法）とは

民泊新法は、訪日外国人旅行者の増加による宿泊需要の高まりと、無許可で営業する民泊（いわゆるヤミ民泊）の増加による近隣トラブルを背景に制定されました。住宅で宿泊サービスを提供する事業を「住宅宿泊事業」と定め、事業者・管理業者・仲介業者のそれぞれにルールを設けています。

立場	手続き	主な役割
住宅宿泊事業者	都道府県知事等への届出	住宅で宿泊サービスを提供する運営者
住宅宿泊管理業者	国土交通大臣の登録	家主不在型などで事業者から管理業務の委託を受ける
住宅宿泊仲介業者	観光庁長官の登録	Airbnbなど、宿泊者と事業者の契約を仲介する予約サイト等

届出先は原則として都道府県ですが、保健所を設置する市や特別区が事務を担っている地域では、その市区が届出先になります。届出は観光庁の「民泊制度運営システム」から電子的に行うことができます。

民泊新法の対象となる「住宅」の要件

民泊新法で営業できるのは、法律上の「住宅」に当たる建物です。主な要件は次の2つです。

要件	内容
設備の要件	台所、浴室、便所、洗面設備が設けられていること
居住の要件	現に人の生活の本拠として使われている家屋、入居者の募集が行われている家屋、または随時所有者等の居住の用に供されている家屋（別荘など）であること

このほか、宿泊者1人あたりの居室の床面積を3.3㎡以上確保することなど、衛生確保のための基準があります。戸建てだけでなく、マンションの一室も対象になりますが、分譲マンションでは管理規約で民泊を禁止していないか、賃貸物件では貸主様の転貸承諾があるかを、届出の前に確認する必要があります。

年間180日の営業日数制限と条例による上乗せ

民泊新法では、人を宿泊させる日数が1年間（毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで）で180日を超えてはならないと定められています。日数は「宿泊させた日」で数え、正午から翌日の正午までを1日とします。

さらに、自治体は条例で、区域や期間を定めて営業を制限することができます。例えば、住居専用地域で平日の営業を制限している区や、住居専用地域では冬の一定期間しか営業できないとしている市もあります。条例の内容によっては、実際に営業できる日数が180日を大きく下回ることもあるため、物件を選ぶ段階で確認しておくことが重要です。日数の数え方や収益への影響は民泊の180日ルールで詳しく解説しています。

届出から営業開始までの流れ

住宅宿泊事業を始めるまでの一般的な流れは次のとおりです。自治体によっては、事前相談や近隣住民への事前周知を求めている場合があります。

手順	主な内容
1. 事前確認	用途地域・条例、管理規約、賃貸借契約、建物の設備を確認
2. 消防法令の確認	所轄の消防署に相談し、消防法令適合通知書の交付を受ける
3. 必要書類の準備	届出書、住宅の図面、登記事項証明書、誓約書、管理委託契約書の写しなど
4. 届出	民泊制度運営システム等で都道府県知事等へ届出
5. 届出番号の通知	届出番号が記載された標識を玄関などに掲示
6. 予約サイトへの掲載	届出番号を予約サイトに登録し、営業を開始

必要書類は事業者が個人か法人か、家主居住型か不在型かによって異なります。詳しくは民泊の届出に必要な書類一覧をご覧ください。

住宅宿泊事業者に課される主な義務

届出をした事業者には、宿泊者の安全や近隣の生活環境を守るための義務があります。

義務	主な内容
衛生の確保	居室の床面積の確保、定期的な清掃・換気
安全の確保	非常用照明器具の設置、避難経路の表示など（家主不在型や一定の規模の場合）
外国人宿泊者の快適性・利便性の確保	外国語による設備の使用方法や交通手段の案内、災害時の通報連絡先の案内
宿泊者名簿の作成・備付け	氏名・住所・職業・宿泊日などを記載し、3年間保存。日本国内に住所を有しない外国人宿泊者は国籍・旅券番号も記載
周辺地域への悪影響の防止	騒音・ごみ処理・火災防止などについて宿泊者へ説明
苦情への対応	近隣住民からの苦情や問い合わせに、適切かつ迅速に対応
標識の掲示	届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲示
定期報告	2か月ごとに、宿泊させた日数・宿泊者数・延べ宿泊者数・国籍別の内訳を報告（偶数月の15日まで）

名簿と標識については、宿泊者名簿の作成義務と民泊標識の掲示義務で詳しく解説しています。

住宅宿泊管理業者への委託が必要な場合

次のいずれかに当たる場合、事業者は登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託しなければなりません。

• 届出住宅の居室の数が5を超える場合
• 宿泊者が滞在している間に、事業者が不在となる場合（日常生活上の買い物など、一時的な不在を除く）

いわゆる「家主不在型」の民泊は、原則として管理業者への委託が必要です。委託する場合は、管理業務の全部を1つの管理業者に委託する必要があり、清掃だけを外注するといった形では委託義務を満たしたことにはなりません。管理業者の選び方は民泊管理業者の選び方完全ガイドをご覧ください。

監督・罰則

都道府県知事等は、必要に応じて報告を求めたり、立入検査を行ったりすることができます。法令に違反している場合は、業務改善命令や、業務の停止・廃止を命じられることがあります。

また、宿泊者名簿の備付けや定期報告などの義務に違反した場合には、罰金の規定が設けられています。届出をせずに有料で人を宿泊させる営業を行った場合は、旅館業法違反として罰則の対象となる可能性があります。届出をしたから安心ではなく、届出内容どおりに運営を続けることが大切です。

旅館業法・特区民泊との違い

民泊を営業する制度には、民泊新法のほかに旅館業法と特区民泊があります。主な違いは次のとおりです。

項目	民泊新法	旅館業法（簡易宿所）	特区民泊
手続き	届出	許可	認定
営業日数	年間180日以内	制限なし	制限なし（2泊3日以上の滞在が条件）
住居専用地域	営業可能（条例による制限あり）	原則不可	自治体の定めによる
向いているケース	自宅や空き部屋、別荘の活用	通年で本格的に営業したい場合	制度を導入している特区内の物件

180日の上限があるため、民泊新法の物件は旅館業許可の物件に比べて売上の上限が低くなりやすい一方、住居専用地域でも営業できる場合があるなど、物件の選択肢が広い点が特徴です。制度の違いは民泊と旅館業法の違いや特区民泊とはもあわせてご覧ください。

民泊新法で運営するメリット・デメリット

民泊新法による運営には、始めやすさという大きなメリットがある一方で、収益面や運営面での制約もあります。

メリット	デメリット
許可ではなく届出で始められ、旅館業に比べて手続きのハードルが低い	年間180日の上限があり、売上の上限が低くなりやすい
住居専用地域など、旅館業では営業できない地域でも営業できる場合がある	条例によって、実際に営業できる期間がさらに短くなることがある
自宅の空き部屋や別荘など、既にある住宅を活用できる	家主不在型では管理業者への委託費が継続的にかかる
大規模な用途変更の工事が不要な場合が多い	2か月ごとの定期報告など、継続的な事務作業が発生する

民泊を営業しない残りの期間は、マンスリー賃貸として貸し出したり、自分で利用したりするなど、住宅としての使い方と組み合わせて収支を考えるのが一般的です。180日の上限を前提に、どの程度の売上と手残りが見込めるかを事前に試算しておきましょう。

民泊新法で運営している民泊を引き継ぐ・売却するときの注意点

住宅宿泊事業の届出は、届出をした事業者に紐づくものです。個人や法人が事業を譲渡して運営者が変わる場合、買い手様が新たに届出を行う必要があると考えておくのが一般的です。また、賃貸物件であれば貸主様の承諾、管理業者との委託契約の切替、予約サイトのアカウントの扱いなども確認が必要です。

届出の扱いはスキームによっても変わる可能性があるため、取引の前に届出先の自治体に確認してください。民泊新法の物件の評価や譲渡の進め方は、民泊の許可種別と事業評価への影響や民泊譲渡の流れで解説しています。

民泊新法に関するよくある質問

民泊新法の届出に費用はかかりますか？

届出そのものに手数料はかからないのが一般的です。ただし、消防設備の設置や工事、図面の作成、行政書士の先生方への依頼などには費用がかかります。家主不在型の場合は、管理業者への委託費も継続的に発生します。

180日を超えて営業したい場合はどうすればよいですか？

民泊新法の届出のままでは、年間180日を超えて営業することはできません。通年で営業したい場合は、旅館業法の許可（簡易宿所など）の取得を検討することになります。用途地域や建築基準法・消防法の基準を満たす必要があるため、物件ごとに可否を確認しましょう。

予約サイトのない日はマンスリー賃貸として貸してもよいですか？

民泊として営業しない期間に、賃貸借契約で物件を貸すこと自体は考えられます。ただし、宿泊と賃貸の区別があいまいになると、営業日数の管理や契約上のトラブルにつながるおそれがあります。運用方法は自治体や専門家に確認したうえで判断してください。

まとめ

民泊新法（住宅宿泊事業法）は、届出によって住宅で民泊を営業できるようにした法律です。始めやすさの一方で、年間180日の上限、条例による上乗せの制限、宿泊者名簿や定期報告などの義務があり、家主不在型では管理業者への委託も必要です。

届出の前には、物件が「住宅」の要件を満たすか、条例や管理規約、賃貸借契約で民泊が認められるかを確認しましょう。具体的な手続きは、届出先の自治体や行政書士の先生方などの専門家にご相談ください。

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参照した一次情報

観光庁：住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？
観光庁：民泊制度ポータルサイト
観光庁：管理業務の委託について
観光庁：民泊制度のよくある質問