民泊とは？3つの種類と旅館・ホテルとの違いをわかりやすく解説

民泊とは、戸建てやマンションの一室などを使って、旅行者などに有料で宿泊場所を提供するサービスの総称です。「民泊」という言葉自体は法律上の正式な名称ではなく、実際にはどの法律に基づいて営業するかによって、手続き・営業日数・設備基準が大きく変わります。

本記事では、民泊の定義と3つの種類、旅館・ホテルや民宿との違い、始める前に確認したいポイントを、民泊運営者でもあるTabiji Partners代表の濱口が整理します。これから民泊を始めたい方だけでなく、民泊物件の購入や運営の引継ぎを検討している方にも役立つ基礎知識です。

民泊とは｜法律上の位置づけ

日本で人を宿泊させて料金を受け取る営業は、原則として旅館業法の許可が必要です。そのうえで、住宅を活用した宿泊サービスについては、2018年6月15日に施行された住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）により、届出によって営業できる仕組みが設けられました。

そのため、一般的に「民泊」と呼ばれているものは、主に次の3つの制度のいずれかで運営されています。

• 住宅宿泊事業法に基づく「住宅宿泊事業」（届出制）
• 旅館業法に基づく「簡易宿所営業」などの許可施設
• 国家戦略特別区域法に基づく「特区民泊」（認定制）

Airbnbなどの予約サイトは集客の手段であり、法律上の区分ではありません。予約サイトに掲載できるかどうかと、その物件で営業できるかどうかは別の問題として考える必要があります。

民泊の3つの種類と違い

3つの制度の主な違いを表にまとめます。細かな要件は自治体の条例によって上乗せされている場合があるため、最終的には所管の保健所や自治体窓口で確認してください。

項目	住宅宿泊事業（民泊新法）	旅館業（簡易宿所）	特区民泊
根拠法	住宅宿泊事業法	旅館業法	国家戦略特別区域法
手続き	都道府県知事等への届出	都道府県知事等の許可	特区内の自治体による認定
営業日数	年間180日以内	制限なし	制限なし（2泊3日以上の滞在が条件）
主な設備・面積	台所・浴室・便所・洗面設備など住宅の要件	客室延床面積33㎡以上（定員10人未満は1人3.3㎡以上）	1居室25㎡以上が原則
用途地域	住居専用地域でも可能（条例で制限あり）	住居専用地域などでは原則不可	自治体の定めによる
対象エリア	全国（条例で制限あり）	全国	特区に指定され、制度を導入した自治体のみ

住宅宿泊事業（民泊新法）

住宅宿泊事業は、「住宅」として使われている建物で宿泊サービスを提供する制度です。届出で始められる一方、年間の提供日数が180日以内に制限されます。家主が不在になる「家主不在型」の場合は、住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要があります。標識の掲示、宿泊者名簿の作成、2か月ごとの定期報告などの義務もあります。詳しくは民泊新法（住宅宿泊事業法）とはや民泊の180日ルールで解説しています。

旅館業（簡易宿所）

簡易宿所は、旅館業法上の営業種別の一つで、客室を多数人で共用する構造の宿泊施設が該当します。許可制で、建築基準法上の用途や消防設備などの基準を満たす必要がありますが、営業日数の上限はありません。一棟貸しの民泊でも、通年で営業したい場合はこの許可を取得しているケースが多く見られます。旅館業法と民泊新法の詳しい比較は民泊と旅館業法の違いをご覧ください。

特区民泊

特区民泊は、国家戦略特区に指定され、制度を導入した自治体でのみ利用できる仕組みです。2泊3日以上の滞在が条件で、居室の面積や外国語での案内などの要件があります。大阪市では2026年5月29日で新規の認定申請の受付を終了しており、制度の利用環境は自治体ごとに変化しています。制度の概要は特区民泊とはで確認できます。

民泊と旅館・ホテル、民宿との違い

「旅館」「ホテル」は、旅館業法上の「旅館・ホテル営業」の許可を受けた施設を指すことが一般的です。フロントの設置や客室数、構造設備について自治体の条例で基準が定められており、事業として本格的に宿泊業を営む形態です。

一方、民泊は住宅や小規模な建物を活用し、一棟貸しや一室貸しで運営されることが多いのが特徴です。スタッフが常駐しない運営も多く、チェックインはスマートロックやオンラインでの本人確認を組み合わせるのが一般的です。ただし、無人運営であっても、本人確認や緊急時の対応体制は法令や条例に沿って整える必要があります。

民宿は、法律上は多くの場合「簡易宿所」や「旅館・ホテル営業」の許可で営業しており、家族経営で食事を提供する宿というイメージで使われる言葉です。民泊と民宿の違いについては民泊と民宿の違いで詳しく解説しています。

民泊が広がった背景

民泊が広がった背景には、訪日外国人旅行者の増加と、空き家・空き室の活用ニーズがあります。ホテルよりも広い部屋に家族やグループで泊まれる、キッチン付きで長期滞在しやすい、地域の暮らしに近い体験ができるといった点が、旅行者に選ばれる理由になっています。

一方で、騒音やごみ出しなど近隣とのトラブルが社会問題となり、各自治体が条例で営業できる区域や期間を制限する動きも続いています。民泊を検討する際は、国の制度に加えて自治体ごとのルールを確認することが欠かせません。

民泊を始める前に確認したい5つのポイント

民泊は「部屋を貸すだけ」と思われがちですが、実際には物件の条件や管理体制によって、営業できるかどうかや収益性が大きく変わります。始める前に、少なくとも次の点を確認しておきましょう。

確認項目	主な確認内容
営業できる制度	用途地域、建物の用途、自治体の条例、どの制度で営業するか
物件の権利関係	所有か賃貸か、賃貸の場合はオーナー様の転貸承諾、マンションの管理規約
安全・衛生の設備	消防設備、避難経路、換気・衛生設備、必要な工事と費用
運営体制	ゲスト対応、清掃、緊急時の駆け付け、管理会社様への委託範囲
収支計画	稼働率・平均客室単価の想定、委託費・清掃費・税金を含めた手残り

特に、賃貸物件で民泊を行う場合は、オーナー様の承諾がないまま営業すると契約違反となるおそれがあります。分譲マンションでは、管理規約で民泊を禁止している場合もあります。

ゼロから始める以外の選択肢もある

民泊を始める方法は、物件を探して許可・届出から準備する方法だけではありません。すでに営業している民泊を事業ごと引き継ぐ方法もあります。稼働実績やレビュー、運営体制がある程度整った状態から始められる点がメリットですが、許認可の取扱いや賃貸借契約の承継など、確認すべき事項も多くあります。

既存の民泊を引き継ぐ方法は民泊を購入・買収する方法で、許可の種類ごとの評価の違いは民泊の許可種別と事業評価への影響で解説しています。反対に、運営している民泊の今後に迷っている方は、民泊売却のタイミングと判断基準も参考にしてください。

民泊に関するよくある質問

自宅の一室を貸す場合も民泊になりますか？

自宅の一室を旅行者に有料で貸し、宿泊させる場合も民泊にあたります。家主が同じ建物に住みながら一部を貸す形は、住宅宿泊事業では「家主居住型」と呼ばれ、一定の条件のもとで住宅宿泊管理業者への委託が不要になります。ただし、届出や名簿の作成など、制度上の義務は家主不在型と同様にかかります。

友人や知人を無料で泊める場合も届出が必要ですか？

宿泊料を受け取らず、営業として繰り返し行うものでなければ、一般的には旅館業法や住宅宿泊事業法の対象にはならないと考えられています。ただし、名目を変えて実質的に料金を受け取っている場合などは、営業とみなされる可能性があります。判断に迷う場合は、所管の保健所に確認してください。

民泊とマンスリーマンションの違いは何ですか？

マンスリーマンションは、一般的に1か月程度以上の期間で部屋を貸す賃貸借契約として扱われ、宿泊業の許可や届出は不要とされることが多い形態です。一方、民泊は宿泊サービスとして旅館業法などの規制を受けます。契約の実態によって判断が変わるため、短期間の貸出しを検討する場合は注意が必要です。

まとめ

民泊とは、住宅などを活用して旅行者に宿泊場所を提供するサービスの総称で、住宅宿泊事業・旅館業（簡易宿所）・特区民泊の3つの制度があります。制度によって手続き、営業日数、設備基準が異なるため、「どの制度で営業するか」を最初に決めることが大切です。

具体的な要件は自治体によって異なり、改正が行われることもあります。物件の取得や工事の前に、所管の保健所・自治体窓口、必要に応じて行政書士の先生方などの専門家にご確認ください。

参照した一次情報

観光庁：民泊制度ポータルサイト
観光庁：住宅宿泊事業法
厚生労働省：旅館業法について
内閣府：国家戦略特区